부동산(주택, 상가)을 교환하신다구요? 양도세, 취득세는요?

주택 교환을 하는 경우
양도소득세, 취득세는 필수적인 검토사항

* 안녕하세요 납세자 여러분, 오늘은 부동산거래를 매매가 아닌 교환을 원인으로 하는 경우 어떠한 세무이슈가 있는지 살펴보고자 합니다.

 

부동산 교환은 양도소득세 과세대상에 해당됩니다.

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현행 소득세법 제88조 제1호에서는 양도의 정의를 규정하고 있는데요, 이 때 양도의 정의 중 하나가 "교환" 입니다. 즉,교환거래 역시 양도의 한 종류에 포함되는 것이므로 "교환거래"가 있었다면 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.

소득세법 제88조(정의)   1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

한가지 주의할 점은,

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교환거래를 하는 경우 부동산 등의 소유권이 거래상대방에게 이전되지만 대응되는 현금 수취는 없습니다. 그렇다보니 교환거래가 이행될 때 양도소득세와 무관하다고 생각하시는 납세자분들이 계십니다.

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교환거래는 거래상대방으로부터 현금 수취는 존재하지 않으나 타인의 부동산을 현금대신 받았으므로 대가를 받은 것으로 봅니다.

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따라서 부동산을 교환하는 경우에도 양도소득세를 신고납부해야 합니다.

부동산 교환시 양도가액과 취득가액의 산정은 어떻게?

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부동산 교환거래시 양도가액은 ① 교환계약서에 양자의 합의에 따라 기재한 거래금액이 있는 경우 해당 기재금액을 양도가액으로 하는 것이고, ② 교환계약서상 거래금액이 기재되어 있지 않거나 기재되어 있어도 해당 거래가액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 양도가액으로 보게 됩니다.

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* 교환거래시 양도가액은 동시에 교환거래 대상 부동산의 취득가액이 됨.

서면인터넷방문상담5팀-1679 , 2007.05.28 ​ [ 제 목 ] 교환의 경우 양도시기 및 양도가액의 적용 ​ [ 요 지 ] 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의함. ​ [ 회 신 ] 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.

사례 1 - 교환 거래가액을 교환계약서에 기재한 경우

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청년세무사가 소유한 수원 아파트를(33평) A가 소유한 검단 아파트(33평) 물건과 교환하기로 하고 수원 아파트는 5억 원, 검단 아파트는 6억 원으로 해당 주택의 가치 및 거래가액을 합의 후 부동산 교환 계약서에 해당 내용을 기재하고 차액 1억 원을 정산하였다면

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수원 아파트의 양도가액은 5억 원, 검단 아파트의 양도가액은 6억 원이 됩니다.

* 수원 아파트의 취득가액도 5억, 검단 아파트의 취득가액도 6억임(교환거래의 특징)

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사례 2 - 교환 거래가액을 교환계약서에 기재한 경우

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자녀가 결혼하여 33평에 거주하다 아이를 출산하여 42평 아파트에 거주하고 있는 부모님과 주택을 교환하기로 하였다면, 이 때에도 교환계약서에 합의된 각각의 주택 가격을 기재하였다면 그 가액이 양도가액 및 취득가액으로 인정되는 것입니다.

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단, 특수관계인간 부동산을 교환하는 경우 교환 계약서에 기재된 각 주택의 거래가액이 min(매매사례가액 등 시가로 인정되는 가액 5%, 3억) 이상 차이가 나면 소득세법상 부당행위계산부인 규정이 적용되어 시가로 인정된 가격(매매사례가액이나 감정가액)을 양도가액으로 보아 양도소득세 재계산 대상이 되므로 주의가 필요합니다.

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사례 3 - 교환 거래가액을 기재하지 않았거나 인정할 수 없는 경우

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부동산을 교환하는 거래에 있어 교환계약서에 교환에 대한 내용만을 기재하고 별도로 거래가액을 기재하지 않았거나, 교환거래가액을 기재하였으나 해당 가액을 인정받지 못하는 경우에는 매매사례가액이나 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 봅니다.

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​그리고 위 가액들을 순차적으로 적용하게 되는데요, 매매사례가액의 경우 양도일 또는 취득일 전,후 3개월 이내에 교환하는 자산과 기준시가가 유사한 다른 아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 해당 거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 볼 수 있으며, 교환하는 부동산 등을 감정평가 받은 경우 해당 감정가액을 양도가액 및 취득가액으로 볼 수 있습니다.

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* 적용 순서 : 매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산취득가액 -> 기준시가

사전-2016-법령해석재산-0077, 2016.04.12 ​ 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득당시 교환 계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 단순교환인 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용한 가액에 의하는 것입니다.

그렇다면 부동산 교환계약에서 양도시점과 취득시점은 언제?

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■ 교환거래에 있어 정산금이 발생한 경우

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A아파트와 B아파트를 거래함에 있어 A아파트 시가를 6억, B아파트 시가를 5억으로 했다면 1억의 정산금이 발생하였을 것이고

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위와 같이 정산금이 발생한 경우의 양도시기와 취득시기는 아래와 같습니다.

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소득세법상 일반적인 부동산 매매에 있어 양도시기는 잔금일(잔금청산일)이며, 잔금을 지급받기 전에 등기접수가 먼저 이뤄질 경우 등기접수일을 양도시기로 봅니다. * 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날

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그러나 일반적인 매매거래가 아닌 부동산을 교환할 때, 교환에 대한 정산금액이 발생하는 경우 해당 정산금을 주고받은 날이 잔금일이 되므로 교환거래에서의 양도시기와 취득시기는 정산금을 지급한 날이 됩니다.

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■ 교환거래에 있어 정산금이 발생하지 않은 경우(소유권만 이전)

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정산금 지급 없이 부동산을 교환하는 경우라면 정산금을 주고받는 케이스와 달리, 양도시기와 취득시기는 교환계약일이 됩니다. 다만, 교환계약서 등이 없어 계약일을 명백히 확인할 수 없는 경우는 교환거래에 따른 등기 접수일을 양도시기와 취득시기로 봅니다.

서면인터넷방문상담4팀-366 , 2007.01.26 ​ 부동산을 차액없이 상호 소유권을 이전하기로 약정한 교환계약에 따라 취득하는 경우 그 취득시기는 교환계약일이 되는 것이나, 그 계약일이 불분명한 경우에는 교환등기 접수일이 되는 것입니다

주택을 교환하는 경우에도 일시적 1세대 2주택 등 비과세 혜택을 적용할 수 있지만, 취득세가 문제일 수도?

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결론부터 말씀드리면 주택을 교환하는 거래에도 일시적 1세대 1주택 등 비과세 적용이 가능합니다.

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그러나 일시적 1세대 2주택의 경우 종전주택을 교환거래의 대상으로 할 것인데

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주택 교환거래를 진행하는 경우 나의 주택은 양도, 타인의 주택은 취득하는 것이므로 같은 날 주택 양도와 취득이 동시에 발생됩니다.

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이러한 경우에는 양도 이후에 취득이 있는 것으로 보는데요, 이 때문에 교환으로 취득하는 주택이 다시 2번째로 취득하는 주택에 해당하여 8%의 취득세를 감당해야 하는 부담이 생기므로 반드시 취득세 검토가 필요하겠습니다.

결론

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요새 주택 거래절벽으로 인해 주택 교환거래 사례가 증가하고 있는데요, 교환거래의 경우 국세청 기획조사나 부동산거래조사 등의 대상이 될 수 있으므로 전문 세무사와의 상담 후 진행하는 것이 필요합니다.

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납세자의 승리를 위해 노력하는 청년세무사 입니다.