[양도소득세] 1세대 1주택 비과세 여부/판단 (거주요건, 보유요건, 비과세 관련 특례 등)

 

안녕하십니까 재산 전문 유준혁 세무사 입니다.

* 세무사를 찾는 분들을 위해 평일 6시 이후, 주말에도 상담연락을 받고 고민을 해결해드리고 있습니다.

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평안한 한주 보내고 계신지요?

​오늘은 1세대 1주택 비과세의 기초로서 어느 경우에 적용될 수 있는지 살펴보고자 합니다.

1세대 1주택에 대한 질문과 상담은 1주일에 최소 30건 이상은 진행하는 것 같습니다.

​납부할 세금이 '0'원인 만큼 이에 대한 관심이 많으신데요.

​1세대 1주택 비과세는 다양한 사례에서 발생하고, 납부할 세금이 없어 국세청에서도 세무조사 등을 통해 추징세액을 만들기 적합하다고 판단하여 개인에 대해서도 정기적인 세무조사를 진행하고 있습니다.

​이러한 사유로 1세대 1주택 판단에는 신중한 판단이 필요하다고 사료됩니다.

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1세대 1주택 판단을 위한 거주기간 및 보유기간

 

통상 1세대1주택 비과세를 적용받으려면 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.

​Ⅰ. 주택 양도 당시 1세대가 1주택​​을 보유

​Ⅱ. 양도하려는 주택의 보유기간 2년 이상

​다만, '17.8.3. 조정대상지역 설정 후 취득한 주택의 경우 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상

​※ 참고로 현재기준 조정대상지역 현황은 아래와 같습니다.

 

그러나 위와 같은 기본 사항과 달리

​주택 취득 당시 조정대상지역에 소재하고 있었으나 주택 양도일 현재 주택 소재지가 조정대상지역에서 해제된 경우는 거주요건이 어떻게 될까요??

​이에 대해 소득세법 시행령 제154조 제1항에서는 "취득 당시에 「주택법」 에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것"으로 규정하고 있어

​주택 취득 당시 조정대상지역에 소재하고 있었으나, 양도 당시 주택 소재지가 조정대상지역에서 해제된 경우에도 1세대1주택 비과세를 적용받으려면 2년의 거주요건을 충족해야 합니다. (주택 취득시 기준)

​하나 더!

​위와 같이 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 경우에 한하여 적용 한다고 규정하고 있는데요,
만약 1세대를 구성하는 가족 중 일부가 특별한 사정에 따라 같이 거주하지 못하였다면 어떻게 될까요??

​이에 대해 '양도소득세 집행기준 89-154-22' 에서는 "세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음 부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다" 명시하고 있으므로

​1세대 구성원 중 일부가 함께 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

​다만, 소득세법 시행규칙 제71조에 따라 "취학은 유치원, 초등학교, 중학교는 제외"되며, "질병의 요양의 경우에도 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 "만이 해당됩니다.​

​이렇게만 보아도 1세대 1주택 판단하시기 참 어려우실 것 같습니다.

보유 및 거주기간 2년을 못채우셨더라도 1세대 1주택 비과세는 가능할 수 있습니다.

 

* 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 (후분양 주택의 경우)

​ 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 해당 주택 취득 후 2년 거주 및 보유를 하지 않았더라도 비과세 적용이 가능합니다. 물론 후 분양 주택 1채를 보유하고 계신경우에 적용 가능합니다.

​그리고 원칙은 세대 전원이 거주해야 하나 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하였다 하더라도 거주 요건은 충족된 것에 해당되어 비과세 적용이 가능합니다.

​또한 '양도소득세 집행기준 89-54-32'에 따라 "건설임대주택 거주기간 중에 임대주택계약자의 사망으로 같은 세대원이 임대계약을 승계받아 거주 하거나 전세계약자와 분양받은 자가 다른 경우에도 같은 세대원에 해당하면 거주기간을 통산"하므로

​이 경우에도 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

​* 임차 후 분양에 따른 취득시기 : 잔금일

​한가지 더 고려할 점은

​임차기간 종료 후 분양으로 해당 주택을 취득하여 1세대가 1주택을 보유한다 해도 양도가액 12억 이하 분만 비과세가 적용되고, 12억 초과분에 대해서는 양도소득세 신고 납부를 하셔야 합니다.

​그리고 이 때 후분양 주택은 특례규정이기 때문에 12억 초과분은 임차기간 관계없이 분양전환 후 취득일(잔금일)로부터 1년 이내 양도시 70%의 단기세율이 적용되니 조심하셔야 합니다.

​* 해외이주법에 따른 해외이주, 국외 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 등

​2년 보유 및 거주를 하지 못했더라도 아래 2가지 요건 중 하나에 해당되어도 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

​1) 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함

​2) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함

​주의하셔야 할 점은

​법문상 ① "1주택을 보유하고 있는 경우"라 규정하고 있으므로 출국 당시 일시적2주택자 등 1세대1주택으로 보는 특례에 대상자라 할지라도 비과세 적용은 불가합니다.

​② "세대 전원이 출국"하는 경우를 규정하고 있으므로 세대원 중 일부가 출국하지 않은 경우에도 비과세 적용이 불가합니다.

​③ "출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우"에 국한되므로 출국일로부터 2년이 지나 양도한 경우 비과세 적용이 불가합니다.

​* 조정대상지역 지정 전 무주택자가 주택 매매 계약을 체결한 경우

​한 때 조정대상지역에 대한 전국적인 지정이 있었는데요, 국토부에서 발표를 하는지라 사실 일반 국민들은 해당 정보를 사전에 접할 수 없습니다.

​국세청은 이러한 사유를 고려, 합리성 제고를 위해

​거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

​주택이 잔금일(취득일) 현재 조정대상지역에 소재한다 하더라도 2년의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

​따라서 이 경우 2년 보유기간만 만족하여도 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

상속시 주택 보유, 거주기간 통산

 

소득세법 시행령 제154조 제8항에 따라

​1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하여 비과세 여부를 판단합니다.

​2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하여 비과세 여부를 판단합니다.

​3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 판단합니다.

​따라서 동일세대가 아닌 무주택자인 경우 상속으로 인한 취득일(상속개시일)로부터 거주기간 및 보유기간을 충족해야 비과세 적용이 가능합니다.

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* 양도소득세 집행기준 89-154-21 (참고)

그렇다면 조정대상지역 설정일(17.08.02) 이전 동일세대로서 피상속인이 취득한 주택을 상속인이 조정대상지역 지정 후 상속으로 취득한 경우 거주 요건이 적용될까요?

​이 경우 1세대가 조정대상지역 설정 전 주택을 취득한 것으로 보아 거주기간에 대한 비과세 요건은 적용되지 않습니다.

‘17.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용여부 [서면-2020-법령해석재산-3884] (2021.04.23) ​ [ 제 목 ] ​ ‘17.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용여부 ​ [ 요 지 ] ​ ‘17.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 ’17.8.2.당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건을 충족하지 않아도 됨 ​ [ 회 신 ] ​ 귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 상속인과 동일세대원인 피상속인이 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택(이하 “쟁점주택”)을 취득하고, 2017.8.3.이후 동일세대원인 상속인이 쟁점주택을 상속받아 양도한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.

 

이상으로 1세대 1주택 범위와 관련된 소득세법 시행령 제154조를 살펴보았습니다.

​양도소득세 참 어렵습니다. 그러나 열심히 연구하면 해법이 보이는 세목이기도 합니다.

​절세를 통해 여러분의 재산을 지켜드리겠습니다.

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읽어주셔서 감사드리며,

여러분의 절세를 위해 항상 힘쓰겠습니다.