동거봉양 1세대 3주택도 양도소득세 비과세 가능

동거봉양 대상 부모와 봉양하는 자녀가

별도세대로 인정된다면1세대 2주택 이상인 경우에도
1세대 1주택 비과세 적용가능하다.

* 이번 포스팅에서는 부모님과의 합가에 따라 합가 이후 2주택이상일 때의 양도소득세 이슈에 대해 알아보겠습니다.

​

1. 사례

---

견우와 직녀는 친남매사이로 각각 1주택을 보유하고 있으며 견우의 집에서 함께 생활하고 있습니다. 최근 부모님의 건강이 안좋아지셔서 동거봉양을 목적으로 20년이상 거주한 1주택을 보유하고 계신 부모님과 합가할 계획을 가지고 있습니다.

​

세법을 잘모르는 견우네 식구들은 어차피 부모님의 주택이 필요없어질 것이라 아래와 같이 주택 양도 및 합가(전입신고)를 이행하였습니다.

​

2021년 9월 부모님 주택 매도계약 체결

​

2021년 10월 부모님 합가(전입신고 완료)

​

2021년 11월 부모님 집 잔금청산 및 소유권이전등기완료

​

이후 당연히 부모님이 20년이상 거주하신 주택이라 1세대 1주택 비과세가 적용될 것을 생각하고 세무서에 들러 양도세를 신고하는 도중 세무서 조사관으로부터 이런말을 듣습니다.

​

세무서 조사관 : '양도일(잔금청산일, 소유권이전등기완료일 중 빠른 날) 기준으로 주민등록상으로는 1세대 3주택이어서 부모님이 20년이상 거주하신 주택임에도 해당 주택양도는 중과세 대상입니다'

​

견우 : " 네?, 봉양하려고 합가한 것 뿐이고 실제로 비과세 요건을 만족했는데도 중과세 대상이라구요?"

​

분통이 터진 견우는 친구인 청년세무사를 찾아왔고, 청년세무사는 아래와 같은 절세 솔루션을 제시하였습니다.

​

 

2. 합가 이전 양도하는 것이 최적이다

---

합가 이전은 부모님과 견우, 직녀가 1세대를 구성하지 않습니다. 즉, 부모님만 별도로 세대를 구성하고 있기에 합가하기 이전 잔금청산일 등이 도래하였다면 이 때를 양도시점으로 보아 이슈없이 1세대 1주택 비과세를 적용받으시면 됩니다.

​

결과적으로 합가를 고민하고 계신데 합가 후 주택수가 3주택이상으로 늘어나는 경우 합가 이전에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 주택을 먼저 처분하고 합가하는 것이 양도세 폭탄을 막는 절세방법이 될 것입니다.

​

 

3. 합가 이후 양도라면 별도세대라는 것을 증명해야 한다.

---

어쩔 수 없이 합가 이후 잔금청산일이나 소유권이전등기일 등 양도일이 도래하여 양도시점에 처분하는 주택이 중과세 대상에 해당된다면 합가 이후 부모님과 견우 및 직녀가 별도세대를 구성할 수 있음을 증명할 수 있어야 합니다.

​

별도세대를 구성하는 것이란 최근 유권해석을 살펴보면 아래와 같습니다.

​

① 부모님, 견우, 직녀가 매월 일정한 소득이 있거나 일정한 소득이 없어도 쌓아온 재산을 통해 독립적 생계유지가 가능한 경우

​

② 신용카드 사용내역, 금융계좌 조회내역 등에 따라 보험료, 통신비, 교통비 등 각종 생활비를 스스로 각자 부담하고 있는 경우

​

③ 각각의 별도 공간을 통해 한집에서 분리하여 생활이 가능한 경우

(위 세번째에 대해 국세청은 침실만 분리되어 있을 뿐 주방이나 거실을 공유하고 있어 별도 독립세대로 보기 어렵다고 주장하였으나 조세심판원에서는 이를 기각함)

​

즉, 위와 같이 별도세대로 분리가 가능한 경우 합가 이후 1세대 3주택이 된다 하더라도 별도세대인 부모님 소유 1주택은 여전히 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 것입니다.

양도, 조심-2019-서-1202, 2020.01.20

[ 제 목 ] 청구인과 사위세대는 별도의 독립세대에 해당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 ​ [ 요 지 ] 쟁점주택 양도 당시 청구인의 딸과 사위는 34세이고, 혼인하여 자녀를 두고 있으므로 다른 특별한 사정이 없는 한 별도의 세대로 보는 것이 사회통념에 부합하고 각자 독립적으로 생계를 유지할만한 능력이 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

위 외 최근 예규 ​ 자녀 2명과 한 집에서 같이 살고 있는 C씨는 작년 4월 살던 집을 팔고 양도차익에 대해 양도세를 신고납부했다. 두 자녀도 각각 자신의 명의로 집을 보유하고 있던터라 1세대 3주택에 해당돼 일반세율에 20%까지 다주택자 가산세율을 얹어 세금을 납부했다.   하지만 C씨는 세무대리인과 상의해본 결과 자신이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다고 보고 낸 세금을 돌려달라는 경정청구를 냈다. C씨와 자녀들이 같은 세대가 아니라 별도 세대에 해당한다는 것이 C씨의 주장이었다. 국세청은 경정청구를 거절했지만, 경정청구거부처분을 취소해달라는 조세심판 청구에서는 C씨가 이겼다. 조세심판원은 C씨가 1세대 1주택자에 해당한다고 판단했다.   실제로 C씨에게는 자녀들과 같이 살 수밖에 없는 사정이 있었다. 두 자녀는 각각 30대 중후반의 나이로 직장을 다닌지도 10년이 넘었고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 재산도 있었지만 C씨가 시각장애가 있어서 동거봉양을 하고 있었던 것이다. 자녀들은 자신이 보유하고 있는 주택에서 월세도 받고 있었다.   조세심판원은 C씨의 자녀들이 30세 이상의 성인인데다 근로소득과 임대소득이 있는 등 독립생계를 유지한 것으로 보인다며 국세청이 세금을 돌려줘야 한다고 결정했다.

 

4. 단, 세무서 및 국세청의 초기입장은 중과세 일 것입니다.

---

위와 같이 소명이 가능하다 하더라도 합가 이후 1세대 3주택인 상태에서 세무서와 국세청은 양도소득세 신고시 중과세 대상이라는 판단하에 양도소득세 신고납부 내용이 중과기준이 적용되어 신고납부 되었는지 확인할 것입니다. (세무서 조사관 의견)

이에 대응방법은 2가지가 되겠습니다.

​

별도세대임을 증명할 수 있다면

​

① 먼저 중과세 대상으로 양도소득세를 신고납부하고 경정청구(세금환급제도)를 통해 1세대 1주택 비과세 적용시 세금과의 차이세액을 환급해줄 것을 청구한다.

​

② 먼저 1세대 1주택 비과세로 신고하고 추 후 과세관청(국세청, 세무서)에서 중과세 대상이 아니냐 라는 소명요청이 올 때 위와 같은 논리로 대응한다. 단, 이렇게 할 경우 위 ①의 경우보다 고지서상에서는 가산세가 추가로 부과된다.

 

5. 위 외 동거봉양시 1세대 1주택 비과세 요건은?

---

동거봉양으로 인한 합가시 현행 소득세법 시행령 제155조 제4항 은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ​ 1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람 2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

즉, 위와 같이 1주택보유자가 1주택 보유자인 부모님을 동거봉양 목적으로 합가하거나, 일시적 1세대 2주택자가 1주택 보유자인 부모님을 동거봉양하기 위해 합가하는 경우는

​

별도의 이슈없이 합가 후 10년이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

​​

​

​

​

​

★ 세무상담, 세무신고는 쪽지, 댓글, 메일, 유선번호로 의뢰해주시면 됩니다. 최적의 절세안 뿐만 아니라 이후 소명요청시 대응논리까지 마련해드리겠습니다.

​

★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.