세대분리 후 주택양도시 1세대 1주택 비과세 적용가능?

현행 세법상으로는 세대분리 후
1세대 1주택 비과세 적용가능.

But, 국세청 소명요청 요구에 따라
독립세대임을 증명해야할 수 있음

 

* 이번 포스팅에서는 실제 사례를 통해 세대분리 후 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도세 산정이 가능할지 살펴보겠습니다.

 

 

1. 사례

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최근 세대분리 관련 컨설팅을 진행하고 있는데요, 상황은 이렇습니다.

 

아버지 보유주택 수 4채, 어머니 보유주택수 1채, 아들 보유주택 1채를 가진 상황에서 2018년 초 아들이 부모님 집으로 전입하여 세대 합가가 이루어졌습니다. 

 

* 아들의 나이는 40대, 소득은 연간 9천만원 정도 / * 부모의 소득은 각각 1년 1억 수준(아버지 : 사업소득, 어머니 : 부동산 임대업)

 

그리고 2022년 현재로 아들이 보유한 주택은 10년 전 취득한 주택이라 조정대상지역 설정이전 취득주택으로서 이미 1세대 1주택 비과세 요건인 보유기간 2년은 만족한 상태입니다.

 

여기서 컨설팅 요청 사항은 아들이 부모로 부터 세대를 분리하여 아들 보유 1주택 처분시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있겠냐는 것입니다.

 

2. 컨설팅 요청내용 검토결과

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■ 1세대 1주택 관련 법령

소득세법 시행령 제 154조

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다

 

 

● 1세대 1주택 관련법령 해설

 

위 법령에서 규정하는 바와 같이 2021.1.1. 현재로 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 1주택 외 주택을 모두 처분하고 최종 1주택을 보유하게 된 날 부터 1세대 1주택 비과세 요건에 대한 보유 및 거주기간을 재계산하도록 합니다.

 

그러나 위 법령에서는 처분(양도, 증여, 용도변경)에 대해서만 규정하고 있을 뿐, 세대분리에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.

 

즉, 법문상으로만 볼 때 위 사례에서 아들은 부모와 세대분리시 본인이 보유하고 있던 주택에 대한 보유기간, 거주기간 등을 모두 인정받고 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있는 것입니다.

 

여기까지만 보면 그다지 문제되어 보이지 않습니다.

 

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그럼에도 불구하고 위 외 추가적인 쟁점 사항(추가 검토필요사항)이 있습니다.

바로 세대분리 후 합가를 일시적 퇴거로 보는 국세청의 관점 및 독립세대 불인정에 대한 관점입니다.

 

■ 1세대 및 일시적 퇴거 관련법령

소득세법 제88조 제6호

“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 

● '청년세무사 관점' 1세대 및 일시적 퇴거 관련법령 해설

 

위 법령에서 규정하는 바와 같이 1세대란 같은 주소 혹은 거소에서 생계를 같이하는 자를 의미하며, 특별한 사유를 갖고 일시 퇴거한 사람을 포함합니다. 즉, 세대분리 후 단시간 내에 돌아오는 일시적 퇴거 역시 1세대로 보겠다는 것입니다. (세대분리자로 보지 않겠다는 것)

 

그렇다면 여기서 말하는 '생계를 같이하는 자'의 의미는 무엇일까요?

 

생계를 같이한다는 것은 동일한 주소 또는 거소에서 생활을 같이하는 것을 의미하므로 일상생활에서 볼 때 동일한 생활자금에서 생활하는 단위, 즉 숙식을 같이한다는 것에 경제활동까지 같이함을 의미합니다.

 

결과적으로 부모와 자식 간 각자 생계를 유지할 수 있는 일정한 소득이 있고, 그 생활이 각자의 소득에서 발생하며 독립된 경제활동을 유지하고 있다면

 

그 자체로 부모와 자식은 각자 1세대를 구성하는 것이고, 설령 부모와 자식이 합가 후 세대분리하여 자식이 보유한 1주택을 처분하고 다시 재합가 한다 하더라도 이를 일시적 퇴거로 보아 1세대가 2주택 이상의 주택 중 1주택을 처분한 것이라 볼 수 없다는 것입니다.

 

● '국세청 관점' 1세대 및 일시적 퇴거 관련법령 해설

 

① 소득수준, 생활의 바탕이 되는 경제활동 등은 중요하지 않다. 2021.1.1. 현재로 1세대가 다주택을 보유하고 있다면 무조건 양도소득세 중과세 대상이다.

 

② 세대분리 후 자식의 소득수준이 일정히 존재하여 자식 보유 주택을 양도하는 것 자체는 문제가 되지 않으나, 자식이 주택 처분이 후 부모와 합가하는 경우 이는 일시적 퇴거로서 1세대 다주택자가 조세회피를 위한 선택일 뿐이므로 해당 주택 처분에 대해서는 양도소득세 중과세 적용대상이다.

 

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■ 결론

 

본 컨설팅 요청의 사례를 살펴보면, 핵심은 아래와 같습니다.

 

① 부모는 그 자체로 생계를 유지할 수 있는 소득이 일정수준 이상 존재하고, 아들과 독립된 경제활동을 영위하고 있다.

② 아들은 그 자체로 생계를 유지할 수 있는 소득이 일정수준 이상 존재하고, 부모와 독립된 경제활동을 영위하고 있다.

 

이에 따라

 

2가지 솔루션을 제시하였고, 첫번째 솔루션을 선택하여 진행하기로 하였습니다(소명요청 가능성이 더 낮다고 판단)

 

첫째, 아들이 세대분리 후 보유하고 있던 1주택을 처분하여 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도세를 신고하고 부모와 다시 합가한다.

 

둘째, 아들이 세대분리 하지 않고 보유하고 있던 1주택을 처분하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도세를 신고한다.

 

두가지 모두 독립세대라는 측면을 주장 및 증명해야할 여지가 있지만 충분히 증명하가능하고, 그 중에서도 독립세대에 대한 소명이 요청될 가능성이 적은 첫번째 솔루션을 선택하여 컨설팅을 종료하였습니다.

 

아직까지는 국세청에서 소명요청이 요구되지 않았지만 요구된다 하더라도 현재 상황에 의해 충분히 독립세대로 증명이 가능하므로 특별한 이슈는 없을 것이라 판단됩니다.