[양도소득세 전문 세무사] 재개발, 재건축 주택 지분정리, 공유물 분할,소유권 정리, 소유권 이전

안녕하세요 예일세무법인 유준혁 세무사입니다.

공동으로 소유하던 주택이 재개발, 재건축 되어 2채의 신축주택을 받고, 이후 공동소유자 2인간 각 1채를 소유하는 것으로 지분을 정리했다면 양도소득세 과세대상일지 살펴보고자 합니다.

일명 : 공동 소유 주택 재건축 이 후 지분정리에 대한 양도소득세!

사례

■ 사실관계

동생은 경기도 부천시 소재 재개발구역 내 다가구주택(A)을 별도세대 형과 공동소유하고 있음

 

해당 다가구주택에은 향후 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 관리처분계획인가로 59㎡ 아파트 2채(C,D)를 분양받을 예정이며,

 

아파트가 완공되면 C,D 주택 모두 각 1/2씩 공유등기 후 소유권이전고시일의 다음 날부터 3년(전매제한기간)이 지난 후에 C주택은 동생이 D주택은 별도세대 형이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정임

​

* 지분 정리계획 요약

구분	최초 소유권 이전시		→	전매제한기간 후 지분정리시
	C주택	D주택		C주택	D주택
동생 지분비율	50%	50%		100%	0%
형 지분비율	50%	50%		0%	100%

 

■ 질문​

동생과 별도세대 형이 공동소유 중인 1채의 다가구주택이 재개발되어 2채의 신축주택을 배정받고 완공된 2채의 주택을 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 본인과 형이 각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리하는 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부

유준혁 세무사 / 010-5436-6218

과연 위 사례의 경우 비과세 적용이 될까요??

(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임

(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

 

무엇에 해당될까요?

 

[​양도, 서면-2022-부동산-3908 [부동산납세과-2412] , 2023.10.16]

 

제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.

 

결국 기재부에서도 본래 형제 소유의 물건을 그 지분만을 변경하여 소유하는 방식의 변경이 있는 것이라면 이를 공유물의 분할로 보아 양도소득세 과세 대상이 아닌 것으로 판단하고 있습니다.

 

비과세가 가능한 법적 근거들

소득세법 기본통칙 88-0…1 【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

 

민법 제268조 【공유물의 분할청구】

① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다.

다만, 5년내 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

 

심사양도1999-0165 (1999.06.25)

당초 연접한 2필지의 토지를 재개발조합에 현물출자하여 2채의 아파트를 배정받아 각각 지분에 따라 1채씩 단독으로 소유권이전등기 한 것은 당초 공유로 취득한 토지의 공유물분할과 같다고 할 것임에도 이를 유상양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이라고 판단된다.

 

대법원95누5653 (1995.09.05)

공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이므로 이를 소득세법 제4조 제3항 소정의 자산의 유상양도라고 할 수 없으며,

 

이러한 법리는 지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분이전시에 시가차액에 대한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지로 적용될 것임

 

맺음말​

세법 판단 참 어렵죠?

개별 납세자마다 마주한 상황이 모두 상이하여, 같은 법령이나 유권해석, 판례에 대한 해석 방향이 달라질 수 있습니다.

 

혼자 고민하시지 마세요. 같이 고민하면 더 쉽습니다!

 

유선 : 010-5436-6218 / 02-6203-2718

 

카카오톡 : https://open.kakao.com/o/ss6Wm5Lf     

 

방문 : 서울시 강남구 역삼로 170, 리오빌딩 2층, 예일세무법인

청년세무사(유준혁세무사) 상담소

청년세무사(유준혁세무사) 상담소

 

댓글, 메일(ctayoojh@naver.com)로도 문의 가능합니다.