[양도소득세 전문 세무사] 대체주택 어디까지 비과세 가능한가

안녕하십니까 예일세무법인 유준혁 세무사입니다.

오늘은 소득세법 시행령 제156조의 2 [주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례] 중

종전주택 재개발, 재건축에 따라 취득한 대체주택의 비과세 가능여부에 대해 살펴보고자 합니다.

최근 1세대 1주택 판단시점에 대한 유권해석이 공표되어 시사하는 바가 크다 사료됩니다.

대체주택이란?

소득세법 시행령 제156조의2 제 5항에 따라 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 주택"을 의미합니다.

대체주택 양도시 비과세 요건은?

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

* 대체주택은 취득한 후 1년 이상 거주해야 하는데 이 때의 1년은 ‘통산’의 개념임. 따라서 1년을 연속하여 거주할 필요는 없고, 대체주택을 양도하기 전까지 거주기간을 합산한 기간이 1년 이상이면 됨 (재산-1140, 2009.06.09.)

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2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.

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* 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

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3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것.​

대체주택 양도자의 1세대 1주택 요건 판단시점은?

대체주택 양도시 비과세 적용 가능여부의 쟁점은 "국내 1주택을 소유한 1세대" 요건을 만족하였느냐 입니다.

그런데 현행법상 언제 양도자가 "국내에 1주택을 소유한 1세대" 요건을 만족해야 하는지 구체적으로 규정하고 있지 않아, 그 시점에 대한 다툼이 많이 있었습니다. (1세대 1주택 판단 시점)

 

하여 국세청 유권해석에 의존했어야 했어야만 했고,

과거 다수의 국세청에서는 사업시행인가일 현재를 1세대가 1주택을 보유하였는지에 대한 판단 시점으로 보았으나,

(간간히 대체주택 취득일을 1세대 1주택 판단시점으로 보는 예규도 존재하였음)

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최근 기획재정부 질의회신은 '2023.10.24' 부터 명확히 1세대 1주택 판단시점은 대체주택 취득일로 보겠다고 표명하였습니다.

양도, 기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23 [ 제 목 ] 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에서 “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점   [ 요 지 ] 「소득세법 시행령」제156조의2제5항 적용 시(대체주택 비과세 적용시) “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점은 대체주택 취득일이며, 동 예규는 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됨   [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」제156조의2제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.

따라서 대체주택 취득일을 기준으로 1세대가 1주택을 소유한 경우 한해 대체주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다!

 

조세특례제한법상 농어촌 주택 등 주택수에서 제외되는 주택은 대체주택 취득당시 보유해도 괜찮을까?

위 유권해석과 같이 대체주택 취득 시점 1세대가 1주택을 보유한 경우라면 대체주택 양도에 따른 양도소득세가 비과세가 적용됩니다.

한편, 조세특례제한법 제99조의 4는 농어촌 주택 취득하여 3년 이상을 보유한 경우 다른 주택을 양도할 때 농어촌 주택은 주택 수 계산에서 제외해준다는 뜻을 규정하고 있습니다.

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그렇다면 대체주택 취득당시 농어촌 주택을 이미 보유하고 있던 A가 대체주택을 취득하고 1년 거주 후 양도하게 된다면 이 때도 비과세를 적용받을 수 있을까요???

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대체주택 취득 당시 농어촌 주택을 보유하고 있는 경우, 농어촌 주택은 주택 수 계산에서 제외되는 것이니 1세대가 1주택만을 보유하고 있는 것으로 판단하는게 맞을까요???

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안됩니다!

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농어촌주택 취득 후 대체주택을 취득한 경우 대체주택 비과세 적용은 불가합니다.

(사전법령해석재산2019-584, 2019.12.31.)

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농어촌 주택은 대체주택을 제외한 일반주택을 양도하는 경우에 한해 주택 수 계산에서 제외될 뿐 대체주택 취득당시 1세대 1주택 요건을 만족하였는지를 판단할 때는 제외되지 않습니다.

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* 단, 위와 반대로 농어촌주택 취득 당시 대체주택을 보유하고 있었던 경우 대체주택 비과세 적용 가능(서면5팀-1021, 2008.05.14.)

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이 부분에서 판단을 잘못하셔서 양도세 납부하는 케이스 정말 많습니다. 유의하시기 바랍니다.

농어촌 주택은 안돼! 그러면 상속주택은 대체주택 비과세 가능한가?

현행 세법과 유권해석, 판례 등은 '상속'이라는 사건을 바라볼 때 "예상치 못하게 발생한 사건"이라는 관점을 취하고 있습니다.

다시 말해 계획이 아닌 우발적으로 의도치 않게 발생한 '상속' 이라는 사건에 대해서는 어느정도 아량을 베풀어주겠다는 것인데요.

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그래서 농어촌 주택과 달리 상속주택에 대해서는 대체주택 취득 전, 후 언제 취득하였던지와 관계 없이 대체주택 양도에 대한 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

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* 대체주택 취득 전 또는 후 상속주택을 취득한 경우 대체주택 비과세 적용 가능(재산-2969, 2008.09.29., 재산-352, 2009.10.01.)

 

맺음말​

양도소득세 비과세에 대한 판단 참 쉽지 않은 것 같습니다.

혼자 판단하시기 어려우시다면 언제든지 연락주십시오.

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