기준시가 3억이하 주택 양도시 주택수 제외, 중과배제

수도권, 광역시, 세종시 외 일반시군 소재 주택
공시가격(주택 기준시가, 공시지가)3억 이하인 경우 양도소득세 중과배제 대상이며,
해당 주택 양도시 총 보유주택수에서 제외

* 이번 포스팅에서는 주택 소재지 및 주택 기준시가(주택 공시가격)에 따라 다주택자 주택 양도시 양도소득세 중과배제 규정에 대해 살펴보고자 합니다.

 

1. 기준시가 3억이하 주택 중과배제 관련법령

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소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. ​ 1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

 

2. 주택 공시지가(기준시가, 공시가격) 3억 이하의 주택인 경우 중과배제, 주택수제외

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기준시가 3억이하의 주택은 다주택자가 주택 양도에 따른 양도소득세 산출시 주택수에서 제외되고, 이에 따라 중과세 규정도 적용되지 않습니다.

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단, 주택의 소재지가 수도권 / 광역시(군,읍,면 제외) / 세종시(읍,면 제외) 이외의 지역에 있어야 합니다.

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이 때, 기준시가 3억이하인 주택의 경우 주택소재지가 조정대상지역인지 여부는 중요하지 않습니다. 수도권, 광역시 등에 소재하느냐가 쟁점이지 소재지가 조정대상지역으로 분류되어 있는지 여부는 중과배제, 주택수 제외의 판단요건이 아닙니다.

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■ 사례 1

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아래와 같이 3주택을 보유하고 있는 경우 주택수 및 중과배제 판단

구분	서울(조정대상지역)	청주(조정대상지역)	완도(비조정대상지역)
기준시가	10억	2.5억	2억
주택 수 포함 여부	o	x	x

 

Ⅰ. 양도소득세 중과세율 적용을 위한 주택수 산정시 주택 수는 1채가 됩니다.

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조정대상지역이나 일반시군에 해당되는 청주시, 완도군 주택의 기준시가가 3억이하이므로 양도시 주택수에서 제외되며, 청주는 조정대상지역에 해당되나 수도권 및 광역시, 세종시 등외 일반시에 해당하므로 양도시 주택수 산정에서 제외될 수 있는 것입니다.

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이렇듯 기준시가 3억이하의 주택인 경우 조정대상지역 여부가 아닌 수도권, 광역시, 세종시 등에 소재하고 있느냐의 여부가 더 쟁점이 됩니다.

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Ⅱ. 위 개별주택 양도시 중과세 적용여부

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ⅰ. 서울주택 먼저 양도시

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조정대상지역 1주택을 양도하는 경우에 해당하므로 양도소득세 중과규정은 적용되지 않습니다. 다만, 양도소득세 중과적용시 주택수가 1채인 것 뿐이므로 양도소득세 비과세 규정은 적용받을 수 없습니다.

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ⅱ. 청주주택 먼저 양도시

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조정대상지역에 소재한 주택이나 기준시가가 3억 이하이고, 청주시는 수도권 등 외 일반시에 해당되므로 양도시 주택수에 포함되지 않고 개별적인 주택 1채를 양도하는 것으로 보아 양도소득세 중과규정이 적용되지 않습니다.

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ⅲ. 완도주택 먼저 양도시

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비조정대상지역이므로 개별 1주택을 양도하는 것으로 보아 양도소득세 중과규정이 적용되지 않습니다.

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■ 사례 2

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구분	서울(조정대상지역)	부산(광역시,조정지역)	김해(비조정대상지역)
기준시가	10억	2.5억	2억
주택 수 포함 여부	o	x	x

 

Ⅰ. 양도소득세 중과세율 적용시 주택수는 2채가 됩니다.

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서울은 조정대상지역이면서 수도권이므로 1채로 산정, 부산은 조정대상지역이자 수도권은 아니나 광역시에 해당하므로 1채로 산정, 김해는 비조정대상지역이므로 미산정되어 양도소득세 중과규정 적용시 주택수는 2채가 되는 것입니다.

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Ⅱ. 위 개별주택 양도시 중과세 적용여부

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ⅰ. 서울주택 먼저 양도시

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서울주택을 먼저 양도하는 경우 중과적용 주택은 서울, 부산 2채로 산정되므로 2주택 양도에 따른 중과세율을 적용받게 되며 기본세율에 20%를 가산하여 양도소득세를 산출해야 합니다.

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ⅱ. 부산주택 먼저 양도시

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부산주택을 먼저 양도하는 경우 기준시가 3억이하이나 광역시에 소재하여 양도세 중과적용시 주택수에 포함되므로 2주택 양도에 따른 중과세율을 적용받게 됩니다.

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이 때 세율은 기본세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 산출하게 됩니다.

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ⅲ. 김해주택 먼저 양도시

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김해는 비조정대상지역이므로 무조건 양도소득세 중과배제 대상에 해당합니다.

 

3. 주의사항

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추가적인 포스팅으로 설명할 예정이지만 상담을 하다보면 기준시가 1억이하 주택양도시 중과배제 규정과 기준시가 3억이하 주택양도시 중과배제 규정을 오해하시는 분들이 많습니다.

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기준시가 1억이하가 금액적으로만 볼 때는 3억이하에 포함될 것 처럼 보이나 결코 같은 규정으로 볼 수 없습니다.

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기준시가가 1억이하이면 주택소재지와 무관하게 기준시가 1억이하의 주택을 양도할 때는 그 주택에 대해서 양도세 중과규정을 적용받지 않을 수 있습니다.

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즉, 기준시가 1억 이하인 경우라면 수도권이든 광역시든 조정대상지역이든 상관없이 중과배제 규정을 적용받을 수 있다는 것입니다. 그러나 해당 규정은 1세대 2주택을 보유하는 경우에 한해서만 적용되며 1세대 3주택을 보유한 경우에는 적용받을 수 없습니다.

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1세대 3주택을 보유한 경우에는 기준시가 3억이하이면서 수도권, 광역시, 세종시 등 외 소재하는 주택인 중과배제, 주택수 제외 규정을 적용해야 하는 것입니다.

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추가 포스팅으로 기준시가 1억이하 주택 및 3억이하 주택과의 차이에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.