기준시가(공시지가) 1억 이하 주택 양도시 중과배제 및 1세대 2주택 양도세 중과배제

1세대 2주택을 보유한 경우

2개 주택 중 하나가 주택 기준시가(공시지가) 1억이하일 때,
1억이하 주택을 양도하는 경우 1억이 이하 주택 양도에 대해서는
양도소득세 중과가 배제됩니다.

 

* 이번 포스팅에서는 주택 기준시가(공시지가, 공시가격)이 1억이하인 경우 어떠한 요건하에서 양도소득세 중과배제 규정이 적용될 수 있는지 살펴보겠습니다.

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1. 기준시가 1억이하 주택 중과배제 관련법령

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소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. ​ 1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택 ​ 9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

 

2. 1세대 2주택일 경우 중과배제 판단

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보유주택은 아래와 같다고 가정합니다.

보유주택 2채      =>

서울(조정대상지역, 수도권) 주택 1채

B 주택 1채

위 서울 1주택 및 B주택 1채 등 총 2주택 중 B주택의 소재지와 기준시가 가정에 따라 발생가능한 케이스는 아래와 같습니다.

구분	B주택 (수도권 등에 소재) (조정대상지역)	B주택 (수도권 등 외 소재) (조정대상지역)	B주택 (수도권에 소재) (조정대상지역)	B주택 (수도권 등 외 소재) (조정대상지역)
기준시가	1억초과 3억이하	1억초과 3억이하	1억 이하	1억 이하
case 번호	①	②	③	④

* 수도권 등 : 수도권, 광역시(군,면,읍 제외), 세종시(면, 읍 제외)

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위의 가정들을 바탕으로 케이스별 판단 내용은 아래와 같습니다.

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■ CASE ①

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B주택의 소재지가 수도권 등이므로 기준시가가 3억 이하라 할지라도 B주택 양도시 B주택이 전체 보유 주택수에 포함되어, 2채 중 어느 주택을 처분하더라도 양도소득세 중과규정을 적용받게 됩니다.

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이에 따라 서울소재 주택을 먼저 양도할 경우 기본세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용받게 되며,

수도권 등 소재 B주택을 먼저 양도하는 경우에도 기본세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용받게 됩니다.

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■ CASE ②

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B주택의 소재지가 수도권 등 외 이면서 기준시가가 3억이하 이므로 양도소득세 계산시 총 보유 주택수에  B주택이 포함되지 않아, 2채 중 어느주택을 양도하더라도 중과규정 또한 적용받지 않게 됩니다.(일반세율을 적용하여 양도세계산)

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이에 따라 서울소재 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세는 적용받을 수 없으나 중과세율이 아닌 일반세율 적용 및 장기보유특별공제까지 적용이 가능합니다.

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수도권 등 외 소재 B주택을 먼저 양도하는 경우에도 비과세는 적용받을 수 없으나 중과세율이 아닌 일반세율 적용 및 장기보유특별공제까지 적용이 가능합니다.

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■ CASE ③

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B주택의 소재지가 수도권이나 기준시가가 1억원 이하이므로 중과배제 대상입니다.

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다만, 여기서 주의해야 하는 것은 기준시가 1억원 이하인 B주택에 대해서만 지역무관, 조정대상지역 무관 중과적용을 배제해주겠다는 것이지 서울소재 주택을 먼저 양도하는 경우에도 중과배제규정을 적용하겠다는 것은 아닙니다.

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따라서 서울 소재 주택을 먼저 양도하는 경우 기본세율에 20%를 가산한 중과세율이 적용되는 것이고, 수도권 등 조정대상지역 소재 B주택을 먼저 양도하는 경우에는 해당 주택에 한하여 중과규정을 적용하지 않을 수 있는 것입니다.

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■ CASE ④

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B주택의 소재지가 수도권 등 외 지역이고 기준시가가 1억원 이하이므로 중과배제 대상입니다.

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다만, 여기서 주의해야 하는 것은 기준시가 1억원 이하인 B주택에 대해서만 지역무관, 조정대상지역 무관 중과적용을 배제해주겠다는 것이지 서울소재 주택을 먼저 양도하는 경우에도 중과배제규정을 적용하겠다는 것은 아닙니다.

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따라서 서울 소재 주택을 먼저 양도하는 경우 기본세율에 20%를 가산한 중과세율이 적용되는 것이고, 수도권 등 조정대상지역 소재 B주택을 먼저 양도하는 경우에는 해당 주택에 한하여 중과규정을 적용하지 않을 수 있는 것입니다.

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3. 주의사항

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주택 기준시가 1억이하 주택에 대한 중과배제 규정은 1세대 2주택을 보유한 자에게만 해당되는 내용입니다.

따라서 1세대 3주택이상인 경우 기준시가 1억 이하 주택을 보유하다가 양도한다 해도 중과규정이 계속 적용되는 것이며, 1세대 3주택일 경우 중과배제가 되려면 기준시가 3억이하 주택이 수도권 등 외 소재할 경우에만 가능합니다.

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정리하여 보면

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■ 1세대 2주택 보유자

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① 주택 소재지 무관 양도당시 기준시가(공시지가) 1억이하 주택은 1억이하 주택 양도에 대해서만 중과배제

② 수도권 등외 소재지 주택 기준시가(공시지가) 3억이하 주택은 주택수에 포함하지 않으므로 3억이하 주택 및 다른 주택 중 먼저 양도하는 주택에 대해서 중과배제

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■ 1세대 3주택 보유자

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① 기준시가(공시지가) 1억 이하 주택이라도 주택소재지 판단필요 -> 수도권 등 외 소재한 경우에만 주택수 제외, 중과배제

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이 때 중과배제를 적용받는다면 1억이하 주택은 주택 수 산정되지 않으므로 3주택 중 1억이하 외 주택을 먼저 양도한다면 나머지 2주택 중 1주택이 비조정지역이라 중과배제이거나 2주택 모두가 조정대상지역이라면 +20% 중과세율만 적용(3주택이라 하여 무조건 +30% 중과세율 적용 x)

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③ 기준시가(공시지가) 3억 이하의 주택은 무조건 주택소재지 판단필요 -> 수도권 등 외 소재한 경우 주택수에서 제외, 중과배제

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이 때 중과배제를 적용받는다면 3억이하 주택은 주택 수 산정되지 않으므로 3주택 중 3억이하 외 주택을 먼저 양도한다면 나머지 2주택 중 1주택이 비조정지역이라 중과배제이거나 2주택 모두가 조정대상지역이라면 +20% 중과세율만 적용(3주택이라 하여 무조건 +30% 중과세율 적용 x)

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위 규정에 혼선이 많으므로 반드시 상담을 통해 방향을 결정하시기 바라며,

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위 주의 사항을 반드시 유념하시길 바랍니다.

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.