세대분리로 양도소득세 중과세 피하기

세대분리를 통한 양도세 절세는 '세대분리 기간'이 중요하다
최소 '1년'은 세대분리 할 것

* 이번 포스팅에서는 세대분리를 어떻게 해야 1세대가 보유한 주택을 양도할 때 양도소득세를 절세할 수 있는지 살펴보고자 합니다.

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1. 세대분리란?

세대분리는 현재 세대주(부모님 등)로부터 독립하여 하나의 새로운 세대를 구성하는 것을 의미합니다. 그러나 세대분리를 한다하여 모든 세대원이 세대주가 되는 것은 아닙니다. 일정조건을 충족해야 합니다.

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세대분리시 나이가 30세 이상인 경우 별도로 충족해야하는 요건 없이 세대주가 됩니다. 다만, 해당 거주자의 나이가 30세 미만인 경우 ① 소득 중위소득의 40% 이상이거나 ② 배우자가 사망하거나 이혼 ③ 미성년자여도 결혼을 했거나 가족이 사망하여 1세대 구성이 불가피한 경우 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

 

2. 세법상의 세대분리

세법은 항상 '실질과세원칙'을 중요시 합니다. 이에 따라 세대분리 역시 사실상 진정한 세대분리에 해당될 경우에만 세대분리로서 인정받을 수 있을 것입니다.

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그래서 세법은 세대분리와 관련하여 일정요건 충족시 세대분리를 인정하지 않겠다는 내용을 소득세법 제88조 제6호에서 규정하고 있습니다. 이 경우에 해당된다면 사실상 세대분리가 진짜 이루어진 것으로 보지 않겠다는 것입니다.

소득세법 제88조 제6호 ​ “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

■ 위와 같이 세법은 1세대의 구성원으로서 일시적으로 퇴거한 사람을 포함하고 있습니다. 이에 따라 일시적인 퇴거는사실상 세대분리가 된 것으로 보지 않습니다.

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▷ 그리고 위 일시적퇴거의 규정이 세대분리를 통해 양도소득세를 절세함에 있어 가장 중요시 해야하는 부분입니다.

 

3. 사례

건우네 가족은 어머니, 아버니, 건우 총 3명의 가족으로 구성되어 있습니다. 그리고 아버지, 어머니 공동명의로 된 현재거주주택 1채(조정지역), 건우가 청약이 당첨되고 전세를 주고 있는 건우명의 주택 1채(조정지역) 등 총 2채를 보유하고 있습니다.

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건우네 가족은 내후년이면 건우가 결혼을 하는터라 결혼자금 마련 및 신혼집 마련을 위해 건우가 보유한 주택 1채를 양도할 계획을 가지고 있습니다.

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그러나 어머니, 아버지, 건우는 1세대를 구성하고 있는 터라 건우명의 주택 양도시 조정대상지역 1세대 2주택으로 보아 양도세율이 기본세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용받게 됩니다.

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그래서 건우는 비과세 적용은 못받더라도 양도소득세 절감을 위해 세대를 분리하여 부모님과 본인이 각각 1주택을 소유하게 한 뒤 본인명의 주택을 양도할 계획을 세웠습니다.

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이를 위해 건우는 현재 직장근처 원룸에 잠시 세대를 분리하고 3개월 뒤 본인명의 주택을 기본세율만 적용하여 양도하였습니다.

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이후 건우는 다시 부모님집으로 세대를 옮겨 세대원이 되었고 그렇게 모든 것이 순탄하다고 생각했습니다.

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그러던 어느날 국세청에서 한통의 연락이 옵니다.

국세청 왈 : " 건우씨 명의로 된 주택을 최근 양도한 이력이 있는데 1세대 1주택 양도로 생각하여 기본세율을 적용하시어 양도소득세를 신고납부 하셨던데요..... 해당 양도는 1세대 2주택으로 보아 중과세율을 적용하여 신고납부하였여야 합니다" ​ 국세청 왈 : "본 건의 양도는 사실상 세대를 분리하여 1주택인 상태에서 주택을 양도한 것이 아닌 중과세율 적용을 피하기 위해 잠시동안만 세대를 분리하고 다시 부모님과 합가한 것으로 보여집니다" ​ 국세청 왈 : "따라서 해당 세대분리는 세법상 일시적 퇴거로 보아 실질적인 세대분리로 볼 수 없으며 본 건 양도는 1세대 2주택 중 1주택을 양도하는 경우이므로 중과세율을 적용하여 다시 양도소득세를 부과하겠습니다"

이로 인해 건우는 기존에 납부했던 양도소득세의 40%나 되는 세금을 추가로 부담하게 되었습니다.

[아들과 분가하였다가 다시 합가한 경우, 일시퇴거로 보아 1세대1주택을 부인하고 과세한 처분의 당부(기각)] [ 국심1999중1057 , 1999.12.31] ​ 위 유권해석의 판단 내용 중 일부 ​ 주민등록상 청구인은 쟁점주택 양도 시점 6일 전 아들과 분가하였고, 양도후 한 달 반만에 다시 아들이 사는 신주택으로 합가하였으나 이렇게 주민등록상 일시분가하였다가 합가한 사실에 대하여 납득할 만한 이유를 들지 못하고 있는 점 등 제반 상황을 고려 할 때, 처분청이 실제로 별도세대를 구성하였다거나, 그럴만한 경제적 능력이 있다는 거증도 하지 못하는 청구인에게 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택인 것으로 판단하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

 

4. 세대분리를 하긴 했는데 문제가 무엇일까요?

소득세법 제88조 제6호에서 규정한 바와 같이 현행 세법상으로 "일시적 퇴거"는 실질적인 세대분리로 보지 않습니다.

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이에 따라 양도세 중과적용을 회피하기 위해 잠시동안 세대분리를 했다가 주택을 양도하고 다시 부모님과 합가를 할 경우 해당 세대분리 기간을 "일시적 퇴거"의 기간으로 보아 양도소득세를 다시 계산하겠다는 것입니다.

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그렇다면 일시적인 퇴거의 기준이 되는 기간은 어느정도 일까요?

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해당 기간에 대해서는 현재 세법상으로는 그 어떠한 것도 규정되고 있지 않습니다. 다만, 유권해석이나 판례를 볼 때 최소 1년 정도는 세대분리를 해야 사실상 세대분리가 진짜 이루어진 것으로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

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▶ 따라서 세대분리를 통해 1세대가 보유한 다주택을 1주택으로 바꾸어 양도세를 절감하려고 하는 경우 세대분리 기간을 1년 이상 가져가셔햐 할 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.