비사업용 토지 양도시 세금폭탄?

비사업용 토지 양도시 '장기보유 특별공제 배제' / '중과세율 +20% 적용'

* 이번 포스팅에서는 2022년 부터 새로이 적용될 가능성이 있는 비사업용 토지 양도시 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용강화에 따른 효과를 살펴보겠습니다.

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* 포스팅을 시작하기 전에, 요새 블로그 글을 보시고 많은 분들이 상담요청을 해주고 계십니다. 감사하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

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많은 연락을 주시는 이유가 '내가 직면한 세금문제'이고, '나의 회사가 직면한 기업문제'이다라는 시각으로 최적의 절세방안, 이슈해결 및 이슈햇지 방안 등 충분한 솔루션을 제공드릴 수 있어서 라고 생각합니다. 항상 '나의 일'이라는 마음으로 최고의 세금 솔루션을 제공할 것을 약속드리겠습니다.

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그럼 이제 오늘의 주제로 들어가 보겠습니다.

 

1. 비사업용 토지와 사업용 토지 구분

■ 비사업용 토지란 토지 소유자가 본래 용도에 맞지 않게 토지를 이용하거나 사업용(주차장, 상가건물임대 등)으로 사용하지 않는 토지를 의미합니다.

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▷ 예시

① 토지대장상의 용도가 전, 답으로 되어있어 농지로 분류되지만 농사를 짓지 않는 토지

② 도시에서 거주하면서 보유하고 있는 임야.

③ 주택, 상가건물 혹은 주차장 등의 목적으로 사용되고 있지 않는 나대지

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그렇다면 세법상으로 어떠한 기준을 충족해야 사업용토지가 될 수 있는지 좀 더 살펴보겠습니다. 대표적으로 농지, 임야, 나대지 위주로 알아보겠습니다.

▶ 농지 (사업용 토지로 분류되는 기준) : '일정기간' 동안 '재촌'하거나 '자경'을 한 토지. 다만, 사업소득 + 근로소득의 합계가 3700만원 이상인 기간은 사업용 토지로 보는 '일정기간'에서 제외합니다.

① 일정기간 : 토지를 처분하기 직전 5년 중 3년이상, 직전 3년 중 2년이상 혹은 처분 직전 총 보유기간 중 60%이상의 기간을 의미합니다. ​ ② 재촌 : 농지 소재지 or 연접한 시군구에 거주해햐 함을 의미합니다. 이 때 연접한 시군구는 해당 토지로 부터 직선거리로 30km 이내인 지역을 가르킵니다. ​ ③ 자경 : 토지 소유자 본인 혹은 배우자 등이 직접 농사를 지은 적이 있는지를 의미합니다.

* 단, 상속받은 농지는 피상속인의 사망일로부터 5년이내 양도시 사업용토지로 분류됩니다(의제규정) 또한 5년이 지났다 하더라도 상속일 이전 피상속인이 경작한 부분도 인정되며, 8년 이상 재촌 및 자경한 경우 사업용토지로 분류될 수 있습니다.

▶ 임야 (사업용 토지로 분류되는 기준) : '일정기간'동안 '재촌'한 토지

① 일정기간 : 토지를 처분하기 직전 5년 중 3년이상, 직전 3년 중 2년이상 혹은 처분 직전 총 보유기간 중 60%이상의 간을 의미합니다. ​ ② 재촌 : 농지 소재지 or 연접한 시군구에 거주해햐 함을 의미합니다. 이 때 연접한 시군구는 해당 토지로 부터 직선거리로 30km 이내인 지역을 가르킵니다.

▶ 나대지 (사업용 토지로 분류되는 기준) : 대지위에 주차장, 상가건물 건축 후 임대업 등 사업을 영위하는 토지

나대지의 경우 실제로 주차장 등의 사업에 토지를 이용해야 하기 때문에 농지, 임야 등이 아니면서 대지위에 사업관련 시설들이 존재 하지 않는다면 비사업용 토지로 분류됩니다.

 

2. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과(법안 확정시 2022.1.1. 적용)

■ 일반적으로 사업용 토지는 별도 중과세율 적용없이 양도차익(양도가액 - 취득가액)에 대해 매년 2%씩 최대 30%까지의 장기보유특별공제(3년이상 보유한 뒤 양도할 때부터 적용)를 적용하고, 양도소득금액(양도차익 - 장기보유특별공제)에 양소소득금액별로 6~45%의 기본세율을 적용하게 됩니다.

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■ 그러나 위와 달리 2021.12.31 까지 비사업용토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제는 적용하지만 기본세율에 10%를 가산한 중과세율(16~55%)을 적용합니다.

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이렇듯 이미 비사업용토지에 대해 규제하는 법령을 규정하고 있음에도 2022.1.1. 부터 더욱 강화되는 중과제도가 적용될 가능성이 있습니다.

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강화된 중과제도가 적용되는 경우 ① 장기보유특별공제 적용배제, ② 기본세율에 20% 세율 가산(26~65%)을 적용한다는 것입니다. 이에 따라 내년부터 비사업용토지를 양도하는 경우 2021.12.31. 까지 양도하는 경우 보다 2배가량 양도세가 증가될 우려가 있습니다.

 

3. 중과제도 강화에 따라 비사업용 토지를 양도하는 경우 양도소득세 비교

▶ 취득가액 2억, 양도가액 9억, 보유기간 15년을 가정하여 토지 종류와 양도 시점별 양도소득세를 비교해보겠습니다

2022.1.1 이후 비사업용토지 양도시 : 양도소득세 196,570,000원 증가(약 1.8배)

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▶ 위에서 보시는 바와 같이 2022.1.1. 이후 비사업용 토지를 양도하는 경우 거의 2배에 가까이 세금부담이 늘어납니다.

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이에 상담을 하다보면 많은 분들이 올해 비사업용토지를 양도하려는 계획을 세우고 계십니다. 하지만 저는 생각이 좀 다릅니다. 제가 생각하는 쟁점사항을 마지막으로 살펴보겠습니다.

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4. '청년 세무사'가 생각하는 쟁점사항

▷ 첫번째 쟁점 : 소급입법금지원칙 위반

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세법뿐만 아니라 민법, 형법에서도 확인되는 법리상 주요원칙은 소급입법금지입니다. 즉, 2022년에 신설된 법으로 2022년 이전에 일어난 사건에 대해 제재를 가할 수 없다는 뜻입니다.

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예를 들어 저희 장인어른께서는 2009년 비사업용 토지를 매입하였습니다. 과연 장인어른께서 2009년 당시 토지를 매입하실 때 '2022년부터 중과적용이 더욱 강화될 테니 2021년에는 팔아야지 혹은 미리 사업용 토지로 전환을 해놓아야지' 하는 생각을 갖고 구입하셨을까요?

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과거에 이루어진 계약 등의 사건은 절대로 미래 10년 이상 이후의 법규 신설을 염두하여 일어나지 않습니다. 이에 법은 국민이 충분이 어떠한 행위를 함에 있어 결과적으로 어떠한 법령의 제제를 받을 수 있다는 예측가능성을 전제하여 적용되어야 하는 것입니다.

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이에 따라 강화되는 중과제도의 적용은 2022.1.1. 이후 비사업용토지 취득분부터 적용해야 하는 것이 소급입법(소급과세)원칙에 더욱 부합할 것임에도

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2022년부터 비사업용토지를 양도하는 경우 2022년 이전 매입분에 대해서도 모두 강화된 중과제도를 적용한다는 것은 소급입법(소급과세)원칙의 위반사항으로서 제정 자체의 무효화를 제기해 볼 수 있다고 생각합니다.

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만약 법안이 통과된다면 위헌소송을 제기해보려고 합니다.

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(기업사건에서는 대기업, 중견기업 조세불복, 조세소송, 세무조사를 주업무로 세무사 업무를 수행하고 있는지라 법리다툼은 저의 전공이기에 위 논리를 더욱 보강하여 소를 제기할 것입니다. / 최근 국세청으로 부터 a기업의 환급세액 1억을 수취하는 성과를 내기도 하였습니다)

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▷ 두번째 쟁점 : 2009.3.16. ~ 2012.12.31. 까지 취득분 중과배제

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2009년 이전 부동산 시장이 위축으로 국가에서는 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산은 중과를 하지 않겠다는 제도를 신설하였습니다.

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이에 따라 소득세법 제 104조 제 1항 제4호 부터 제9호 까지에 나열된 자산은 중과대상에서 배제될 수 있고, 현재까지 비사업용 토지에 대한 중과적용은 소득세법 제 104조 제1항 9호에서 규정되고 있습니다.

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따라서, 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지에 경우에는 중과에서 배제될 수 있습니다.

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▷ 세번째 쟁점 : 사업용으로의 전환

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비사업용 토지를 매입하였다고 하여 천년만년 비사업용 토지의 상태로 두지 않아도 됩니다. 특정용도나 사업에 맞춰 양도하기 전 5년 중 3년이상, 3년중 2년이상, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용하면 됩니다.

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즉, 사업용으로 전환할 계획만 잘 세우더라도 위 중과적용을 피해갈 수 있기에 무작정 올해 토지를 양도하는 것은 더 큰 시세차익을 포기하게 되는 길일 수 있습니다.

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★ 세무상담, 세무신고 관련 요청은 메일, 댓글, 유선번호로 해주세요.

절세가 무엇인지 확실한 성과를 보여드리겠습니다.

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.