주택 취득세 및 오피스텔 용도변경 주택 수 판단

주택을 취득할 수 있는 주체 = 개인, 법인
주택을 취득할 수 있는 방법 = 유상, 무상​
오피스텔을 상업용으로 용도변경 하더라도 기존 주택의 보유기간은 재산정 됩니다.

* 이번 포스트에서는 위와 같이 주택 취득시 각 상황별 취득세 및 오피스텔 용도변경에 대해 정리하고자 합니다.

 

1. 개인이 유상으로 주택을 취득하는 경우의 취득세율(2020.8.12. 취득분 부터 적용)

■ 예시 : 기존주택 소재지가 조정대상지역이고 2번째 취득주택 소재지가 비조정대상지역이면 1~3% 취득세율 적용 / 기존주택 소재지가 비조정대상지역이고 2번째 취득주택 소재지가 조정대상지역이면 8% 취득세율 적용

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※ 적용방법 : 기존 보유주택의 소재지와 무관하게 ​신규로 취득하는 주택의 소재지를 기준으로 판단

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■ 1주택을 소유한 1세대가 신규주택 취득 후 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년(2채 중 1채라도 비조정대상지역에 소재한 경우) 혹은 1년(2채모두 조정대상지역에 소재한 경우)이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택으로 보아 신규주택 취득시 취득세율 1~3% 적용

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단, 신규주택 취득 이후 둘 중 한채라도 조정대상지역에 소재할 때 위와 같이 1년 혹은 3년 이내 종전주택을 양도하지 않았을 경우 8% 중과세율 적용하여 취득세 추징

 

2. 취득세율 적용시 '1세대' 판단기준​

Ⅰ. 1세대의 범위는 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 의미함.

Ⅱ. 배우자 및 미혼인 30세 미만 자녀는 세대를 분리하여 거주해도 1세대로 간주함.

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※ 단, ① 미혼인 30세 미만의 자녀가 국민기초생활보장법에 따른 중위소득(월 175만원)의 40%(70만원 가량)이상으로서 ② 분가 후 독립적으로 생계를 꾸려나아가고, 해당 주택을 독립적으로 유지 및 관리가능한 경우 부모와 별도세대로 판단한다. ③ 그럼에도 불구하고 미성년자(만 18세 미만)의 경우 소득요건 등을 충족하더라도 부모와 별도세대로 보지 않는다.

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※ 단, ① 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함, 조부모는 제외)을 ​동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주한다. ② 이때에도 30세 미만의 자녀는 소득요건 및 기혼, 독립적인 생계유지 등의 요건을 만족해야 한다.

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Ⅲ. 1세대를 판단하는 시점은 '주택 취득일'을 기준으로 판단함.

※ 30세 미만의 자녀 혹은 직계존속의 65세 해당여부 모두 '주택 취득일'을 기준으로 판단함.

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Ⅳ. 공시지가(기준시가, 주택공시가격) 1억 이하의 주택을 취득하는 경우에는 종전주택 보유와 무관하게 1~3%의 일반 취득세율 적용

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3. 개인이 유상으로 주택을 취득하는 경우 '주택 수 산정방법'​

Ⅰ. 공동주택

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ⅰ. '세대' 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 본다.

ⅱ. 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 본다.

ⅲ. 주택 부속토지만 소유해도 취득세 계산시에는 1주택을 소유한 것으로 본다.

※ 단, 양도소득세 계산시 주택 부수토지만을 소유한 경우에는 1주택으로 보지 않는다.

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Ⅱ. 상속주택

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ⅰ. 일반상속주택

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• 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 것은 주택 수를 계산할 때 제외한다.

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■ 위 규정은 2020년 8월 12일 새로 신설된 규정으로 만일 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔이라면 위에 내용에도 불구하고 2020년 8월 12일 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.

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ⅱ. 공동상속주택

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• 공동상속의 경우 ① 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 본다. ② 소유지분이 동일한 경우에는 해당주택에 거주하는 사람, ② 최연장자 순으로 소유한 것으로 본다. 소수 지분자는 취득세율 산정시 해당 주택을 주택수에 포함하지 않다.

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ⅲ. 미등기 상속주택 또는 오피스텔 등

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• 미등기 상속주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 보아 주택 수를 계산한다.

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Ⅲ. 조합원 입주권 및 분양권

■ 분양권은 주택 분양권에만 적용되며, 오피스텔 분양권은 주택 수에서 배제​​

■ 조합원입주권 및 분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를 산정

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Ⅳ. 신탁주택

• 신탁주택도 위탁자의 주택 수에 포함된다.

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Ⅴ. 오피스텔

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ⅰ. 오피스텔 분양권

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• 오피스텔은 취득 후 실제 사용 전까지 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

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※ 오피스텔 분양권 취득 당시는 주거용, 상업용이 확정되지 않으므로 중과되지 않는다. (4% 취득세율 적용)

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ⅱ. 오피스텔 보유 시 주택 수 포함 여부

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• 주택분 재산세가 부과되고 있는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다.

※단, 주거용 오피스텔의 경우 2020.8.12 이후 신규 취득분부터 주택 수에 포함한다. 이에 따라 2020.8.11 이전 매매계약(분양계약)을 체결한 경우 주거용이라 할지라도 주택 수에서 제외된다.

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• 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 주거용일지라도 주택 수에서 제외한다.

 

4. 일시적 1세대 2주택, 오피스텔 용도변경(상업용 -> 주거용)

ⅰ. 1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우, 종전주택을 3년 내(2채 중 한채가 비조정대상지역에 소재한 경우), 1년 내(2채 모두 조정대상지역에 소재한 경우) 처분한다면 신규주택 1~3% 세율을 적용받는다. 다만, 종전주택을 정해진 기한 내에 처분하지 못하면 취득세 차액이 추징된다.

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ⅱ. 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만 거주할 수 있는 주택의 사실상 존재하지 않으므로 아파트 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년 내(2채 중 한채가 비조정대상지역에 소재한 경우), 1년 내(2채 모두 조정대상지역에 소재한 경우) 내 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 판단한다.

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ⅲ. 상업용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 용도변경 하는 경우 새로운 1주택을 취득한 것으로 보아 기존에 1주택을 보유한 자는 주거용 오피스텔 용도변경에 따른 추가주택 취득에 따라 일시적 1세대 2주택을 소유한 것으로 본다.

 

​5. 오피스텔 용도변경(주거용 -> 상업용)

양도세 중과를 피하기 위해 기존에 보유한 주거용 오피스텔을 상업용 오피스텔로 용도를 변경하는 경우가 있는데, 현행 세법은 용도변경 또한 추가취득 혹은 양도로 보아 용도변경에 대한 규제를 신설하였습니다.​

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■ 예시

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기존 아파트 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유한 개인이 주거용 오피스텔을 상업용 오피스텔로 용도변경하는 경우 기존 보유하던 아파트 1채의 보유기간 및 거주기간은 용도변경 후 아파트 1채만 보유하게 된 날 부터 2년 보유, 2년 거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받게 됩니다.

 

6. 개인이 무상으로(증여을 원인으로) 주택을 취득하는 경우 취득세율

■ 위 취득세율은 2020년 8월 12일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.

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■ 지분이나 부속토지만 취득한 경우에도 '전체 주택의 공시가격을 기준'으로 3억 원 이상 여부를 판단한다.

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▶ 예시 : 4주택 보유자가 주택 중 조정대상지역에 있는 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유한 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우 취득세율은 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12% 세율이 적용된다.

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■ 예외로 '증여하는 사람이 1세대 1주택자'일 때, 그 소유주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 조정대상지역일지라도 예외적으로 3.5%의 취득세율이 적용된다. ※ 수증자가 아닌 증여자가 1세대 1주택자라는 것에 유의필요

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7. 법인이 주택을 유상 혹은 무상으로 취득하는 경우 취득세율

​■ 위 변경된 규정은 2020.08.12. 취득분부터 적용, 주택 수와 무관하게 적용

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※단, 2020.07.10 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우, 2020.08.12. 이후 주택을 취득하더라도 종전 규정 적용

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■ 예외적으로 '사원용 주택'을 취득하는 경우 1~3% 세율 적용(중과배제)

 

 

 

 

 

 

★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.