2021.1.1이후 '1세대 1주택' 판단

2021.1.1.부터 최종 1주택이 된 날부터 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간을 다시 산정합니다.

 

* 이번 포스팅에서는 2021년부터 변화된 1세대 1주택 비과세 요건을 살펴보고자 합니다.

 

'2021.1.1부터 개정된 1세대 1주택 판단요건'이 중요한 이유

■ 사례 : A씨는 2016년 10월 드디어 생애 첫 주택(1번주택)을 취득하였습니다. 시간이 흘러 열심히 달려온 끝에 2018년 3월 A씨는 2번주택을 취득할 수 있게 되었습니다. 시간이 흐르며 세법에는 많은 변화가 있었고 2020년 12월 31일 기준으로 A씨가 보유한 주택 모두는 조정대상지역에 소재하게 되었으며, 2021년 1월 1일부터 새로운 1세대 1주택 비과세 요건이 실시된다는 공표가 있었음에도 현업과 생업의 분주함으로 인해 세법의 변화에 대한 부분은 전혀생각도 못하였습니다.

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그리고 시간이 지나 2021년 6월 A씨는 본인이 소유한 주택 2채를 모두 팔아 남은 여생을 파이어족으로 살며 전 세계이곳 저곳을 다닐 계획을 세웠습니다.

＃파이어족 : 경제적 자립을 통해 빠른 시기에 은퇴하려는 사람들을 뜻하는 말.

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이후 2021년 7월 A씨는 주택 양도를 위해 만난 '청년 세무사'로부터 충격적인 말을 듣게 됩니다.

 

A 씨 : "여생을 파이어족으로 살아가려는 계획을 꾸려 자금 마련 목적으로 현재 보유한 주택을 모두 매도하려 합니다. 2번 주택은 세금이 많이 나올거 같은데 그래도 1번 주택은 2년이상 보유도 하고 거주도 해와서 비과세라 다행입니다."
청년세무사 : "A님 2021.1.1 부터 A님께서 보유하신 1번 주택은 2번 주택을 양도 후 1주택이 된다 해도 더 이상 1세대 1주택 비과세요 요건을 적용받을 수 없습니다"

​이렇게 된 이유가 무엇일까요? 도대체 세법이 어떻게 개정되어 이런 결과가 나온 것일까요? 그렇다면 도대체 1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용되는 것일까요?

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지금부터 살펴보겠습니다.

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1. '1세대 1주택' 보유요건, 거주요건

■ 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하는 경우 : 보유기간 2년, 거주기간 2년 만족시 비과세 적용

■ 조정대상지역 지정 이전 혹은 비조정대상지역에 소재한 주택을 취득하는 경우 : 보유기간 2년 만족시 비과세 적용

 

2. '보유요건'과 '거주요건'의 기산일

​■ 2021.1.1. 이후 주택을 '처분'하는 경우 2년 보유기간 및 거주기간은 양도자가 최종적으로 1주택을 소유하게 된 날 부터 '다시' 기산하게 됩니다.

※ 처분 : 양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)

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▶ 사례 1 : 청년씨는 3주택(A,B,C)을 보유하고 있으며 이 중 A주택을 2020.12.31. 처분하고 2021.1.1. 현재로 2주택(B,C)을 보유하고 있습니다. 그리고 2021.5.1. 2주택(B,C) 중 B주택을 처분하였다면 최종적으로 남은 A주택의 보유요건 및 거주요건은 언제부터 '다시' 계산되어야 할까요?

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▷ 'C' 주택이 취득당시 조정대상지역에 소재한 경우 : B주택 양도일부터 2년 보유, 2년 거주요건 충족시 1세대 1주택 비과세 적용

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▷ 'C' 주택 취득당시 소재지가 비조정대상지역이거나 조정대상지역 지정이전 취득한 경우 : B주택 양도일부터 2년보유요건 충족시 1세대 1주택 비과세 적용

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▶ 사례 2 : 청년씨는 3주택(A,B,C)을 보유하고 있으며 이 중 A,B 주택을 2020.12.31. 이전에 모두 처분하고 2021.1.1. 현재로 1주택을 보유하고 있는 경우 최종적으로 남은 C주택의 보유요건 및 거주요건은 언제부터 기산되어야 할까요?

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▷ 사례 '1' 과 달리 2021.1.1. 현재 1세대가 1주택만을 보유하고 있다면 최종 1주택만 남은 시점부터 보유요건, 거주요건을 '다시' 계산하지 않습니다.

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즉 'C' 주택 취득일부터 이미 충족한 보유기간 및 거주기간을 모두 받을 수 있으며 극단적으로 생각해서 2021.1.1. 현재로 C주택이 이미 보유기간 및 거주기간의 요건이 만족된 상태라면 언제 처분하더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

3. '2021.1.1. 현재 일시적 1세대 2주택인 경우

■ 2021.1.1. 현재 일시적 1세대 2주택인 경우에도 결국 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 1세대 1주택을 보유한 것으로 특례를 적용하므로 2021.1.1. 현재로 1세대가 1주택을 보유하고 있는 것과 같습니다.

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따라서, 이미 보유한 종전주택에 보유요건 및 거주요건을 충족하였다면 비과세 적용을 받을 수 있는 것입니다.

 

4. '2021.1.1. 이후 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우

​■ 2021. 11 새로운 유권해석이 등장함에 따라 2021.1.1. 이후 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 보유기간, 거주기간 기산일이 달라졌습니다.

※[양도, 기획재정부 재산세제과-953, 2021. 11. 02.]

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■ 사례 : 2021.1.1. 현재 3주택(A,B,C)을 가진자가 2021.7.1. A주택을 처분하고 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우 남은 2개의 주택 중 종전주택에 해당하는 B주택의 취득일은 어떻게 계산될까요?

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▶ 2021.11.1. 이전 종전주택을 처분하는 경우 : 보유기간은 종전주택(B주택)의 취득일 부터 기산합니다.

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▶ 2021.11.2. 이후 종전주택을 처분하는 경우 : 보유기간은 직전 주택(A주택) 양도일 부터 기산합니다.

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※단, 2021.1.1. 이후 처분하고 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 보유기간 재계산으로 1세대 1주택 비과세 적용대상이 아니라 하더라도 신규주택 취득일부터 3년 이내(조정지역의 경우 1년이내)에만 종전주택을 매도하면 양도소득세 중과세율은 적용되지 않습니다.

 

5. 장기보유 특별공제

​■ 2021.1.1. 이후 최종 1주택만 남은 시점부터 보유기간 및 거주기간만 '다시'기산하는 것입니다.(소득세법 시행령 제154조 제5항)

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■ 장기보유 특별공제 계산을 위한 보유기간은 여전히 처분주택 취득일부터 기산합니다.(소득세법 제95조)

 

 

 

 

 

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.

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