부동산 무상임대에 따른 증여세, 소득세, 부가가치세 및 상가주택 안분관련 개정사항

12억 초과 상가주택은 상가는 연면적 무관 상가로 주택은 주택으로 구분됩니다.

부동산 무상임대는 증여세, 소득세, 부가가치세 등 3가지 세목을 모두 검토하여야 합니다.

* 이번 포스팅에서는 부동산 무상임대에 따라 증여세, 소득세, 부가가치세 이슈 및 상가주택 안분기준 개정사항에 대해 살펴보고자 합니다.

 

1. 부동산을 무상으로 임대하면 증여?

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현행 상속세 및 증여세법은 주택, 상가 등 부동산을 무상으로 임대 할 경우 무상으로 사용하며 얻은 이익에 대해 증여세를 과세하고 있습니다.

상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) ​ ① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. ​ ③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. ​ ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

그러나 무상으로 임대하였다고하여 그 자체만으로 증여세 과세대상이 되는 것은 아니며 일정 요건을 충족하는 경우에만 증여세 과세대상이 됩니다.

 

2. 상속세 및 증여세법상의 증여세 과세대상 요건은?

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Ⅰ. 특수관계인간 부동산을 무상으로 임대하거나, 특수관계인이 아닐 경우 정당한 사유없이 무상으로 임대하는 경우에 한해서만 증여세 과세대상이 됩니다.

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-> 특수관계인은 흔히 부모자식, 형제자매 같은 친족 등과 본인이 임직원으로 있는 회사, 30%이상의 지분비율을 보유하고 있는 회사 등이 포함되며, 이 외에는 모두 특수관계인이 아닌 것으로 보면 됩니다. 30년지기 친구와 순수하게 친분으로만 엮여있는 경우라면 우리의 마음에서는 특수관계인이지만 법적으로는 특수관계인이 아니라는 것입니다.

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Ⅱ. 부동산을 무상으로 사용하는 시점에 5년간 이익을 얻었다고 보는 금액의 합계가 1억원 이상인 경우 증여세 과대상이 됩니다.

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따라서, 최초 무상사용 시점에 향후 5년간 얻을 이익의 합계가 1억원 이상인지를 판단하여 1억원 이상이라면 증여일을 무상사용시점으로 보아 증여세를 과세하는 것이므로 무상사용 시점부터 5년 이내에 부동산의 시가가 대폭 상승했다 하더라도 추가적인 증여세는 발생하지 않는 것이며,

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무상사용 시점부터 5년이 지나고도 계속적으로 무상사용을 이어나간 다면 5년이 되는 날의 다음 날 아래의 산식에 따라 다시 5년간 얻을 이익이 1억원 이상인지를 판단하여 증여세 과세대상 여부를 확정하게 됩니다.

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-> 무상사용에 따라 5년간 이익을 얻었다 보는 금액 계산 산식 : 부동산가액 x 2% x 3.7908

-> 즉, 증여세 과세대상이 되려면 '부동산가액 x 2% x 3.7908 > 1억' 인 경우가 되어야 합니다.

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* 부동산가액은 시가로 하며 시가를 적용할 수 없거나 파악이 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법상 보충적평가방법을 적용하게 되며, 이 때 보충적 평가방법에 따른 상가, 주택, 오피스텔, 토지 등의 시가는 많이들 알고계신 기준시가를 시가로 보게 됩니다.

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* 또한 주의해야 할 것은 1억원 이상의 금액에 대해서만 증여세를 과세하는 것이 아니라 1억원 이상의 금액 전체를 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세한다는 것입니다.

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■ 예를 들어

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▷ 건우가 결혼을 하여 2주택자인 부모님이 그 중 한채인 시가 10억 상당액의 아파트를 신혼집으로 무상임대해주었다면 무상임대를 통해 5년간 이익을 얻은금액을［10억 x 2% x 3.7908 = 75,816,000］인 것으로 보기에 1억 미만이므로 증여세 과세대상이 될 수 없는 것입니다.

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▷ 위와 달리 만약 부모님이 신혼집으로 시가 14억원 상당액의 주택을 무상임대 해주었다면

［14억 x 2% x 3.7908 = 106,142,400］이므로 1억원 이상이 되어 106,142,400원 전체를 증여재산가액으로 보아 대략 10,614,240원의 증여세를 과세하게 되는 것입니다.

 

3. 상속세 및 증여세법에도 불구하고 증여세가 면제되는 경우가 있다던데?

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위에서 확인해본 바와 같이 부동산 무상사용에 따른 5년간의 이익은 ［부동산가액 x 2% x 3.7908］의 산식을 통해 계산됩니다.

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그렇다면 이 산식을 잘 이용해 보면 ［부동산가액 x 2% x 3.7908 <1억］ 이라면 증여세가 과세되지 않는다는 것을 확인할 수 있고 이에 따라 시가 1,318,982,800원의 부동산 까지는 특수관계인 혹은 비특수관계인 모두에게 부동산을 무상으로 임대하더라도 증여세가 과세되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

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이에 따라 부동산을 무상임대하려는 경우 부동산의 시가가 대략적으로 13억 미만인지를 확인해볼 필요가 있습니다.

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한편, 위와 같은 산식을 적용하지 않더라도 증여세가 면제되는 경우가 하나 더 존재합니다.

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상속세 및 증여세법 제4조의2 제 5항을 보면 '부동산을 무상임대하는 경우로서 수증자가 제6항제2호에 해당하는 경우에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제한다'고 규정하고 있으며,

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여기서 말하는 제6항 제2호는 '수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 강제징수를 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우'를 의미합니다.

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즉, 부동산을 무상임대 받았으나 임대를 받은 자(임차인)가 무상사용시점에 5년간 얻을 이익의 금액이 1억원 이상이지만 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우 증여세를 면제한다는 것인데요,

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이 때 납부할 능력이 없다고 판단되는 시점은 대법원 판례에 따라 증여가 이루어지기 직전으로 보아야 할 것이고 무상임대의 경우 부동산 무상사용시점일의 직전일을 기준으로 판단되어야 할 것입니다.

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또한 여기서 쟁점은 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우는 법에서 명확히 규정하고 있지 않으므로 과세관청의 자의적 판단에 의해 흔들릴 수 있다는 점이며, 이를 반드시 명심하시기 바랍니다.

 

4. 상가주택을 무상임대하는 경우 2022년부터는 개정사항이 존재합니다.

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2021년까지는 상가와 주택이 공존하는 상가주택에 대해 전체면적 중 상가분과 주택분이 차지하는 부분에 따라 아래와 같이 구분하였습니다.

 

주택분 연면적 > 상가분 연면적 -> 전체를 주택으로 봄 / 주택분 연면적 ≤ 상가분 연면적 -> 주택은 주택으로 상가는 상가로 구분​

 

그러나 2022년 부터는 상가주택의 시가가 12억원을 초과하는 경우

 

주택분 연면적이 상가분 연면적 보다 크다고 하더라도 주택은 주택으로 상가는 상가로 구분하게 됩니다. 즉, 주택분 연면적이 상가분 연면적 보다 클 경우 전체를 주택으로 보는 규정이 시가 12억 초과 상가주택에 한하여 적용될 수 없게 된 것입니다.

 

※ 시가 12억 이하 상가주택에 대해서는 여전히 종전 규정이 적용됩니다.

 

5. 부동산 무상사용 관련 추가로 주의할 점

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■ 사례①

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주택을 자녀에게 무상임대하려고 하는데 주택의 시가가 15억이어서, 면적을 나누어 13억에 해당하는 부분은 큰아들에게 무상임대하고 2억에 상당하는 면적은 둘째아들에게 무상임대하는 경우

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각각 13억 이하 이므로 증여세가 면제될까요?

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아닙니다.

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상속세 및 증여세법은 친족이 2명이상 거주하는 경우 최연장자를 대표자로 보아 증여세를 과세하므로 위와 같은 경우 큰아들에게 15억원에 대한 부동산 무상사용이익 113,724,000원이 증여된 것으로 보아 대략 11,372,400원의 증여세를 부담하게 됩니다.

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■ 사례 ②

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상가주택을 자녀에게 무상으로 임대하려고 하는데 상가와 주택을 어떻게 구분해야 하나요?

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상가주택의 시가가 12억을 초과하는 경우 주택분은 주택으로 상가분은 상가로 구분되며, 시가 12억 이하의 상가주택의 경우 주택의 연면적이 상가 연면적 보다 크다면 전체를 주택으로 보며, 주택 연면적이 상가 연면적 보다 작거나 같은 경우 주택은 주택으로 상가는 상가로 구분하게 됩니다.

 

6. 부동산 무상임대에 따른 소득세, 법인세, 부가가치세법상의 효과

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특수관계인에게 부동산을 무상으로 임대할 경우 아래와 같은 추가적인 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

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■ 부가가치세 효과

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주택을 무상임대하는 경우에는 현행 부가가치세법상 주택과 토지는 부가세 과세대상이 아니므로 별도 이슈가 존재하지 않습니다.

 

다만, 토지의 경우 현행 부가가치세법상 주택분 토지, 주택분 부수토지, 전/답 등 농지의 경우를 제외하고는 임대하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당됩니다.

 

따라서 토지만 보유하고 있는 자가 특수관계인(부모, 자녀, 형제)에게 토지만 무상으로 사용(임대)하게 하는 경우 해당 토지에 대해서는 시가의 10%만큼 부가가치세를 부담하여야 합니다.

 

※ 부가가치세법상 매출이 토지 무상사용에 따라 부가가치세 납부의무가 있다 하더라도 토지 무상사용(무상임대)에 따른 수입금액이 4800만원 이하인 경우 부가가치세를 부담하지 않아도 됩니다.

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또한 상가를 무상으로 임대하는 경우 주변 상가나 상황을 고려하여 인정되는 임차료 시가 상당액을 과세표준으로 보아 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

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이 때 주변여건을 보아 시세가 명확히 존재한다고 볼 수 없는 경우 세법상에서 정하고 있는 시가계산 방식에 따라 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

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■ 소득세 효과

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부동산의 소유주가 개인이면서 부동산을 무상으로 임대할 때

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무상으로 임대하는 부동산이 주택인 경우 실제로 특수관계인이 거주하는 때는 소득세 부담이슈가 존재하지 않습니다.

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그러나 주택 이외에 상가, 토지 등을 무상으로 임대하는 경우라면 부당행위부인계산 규정에 따라 소득세 부담이슈가 존재할 수 있습니다.

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■ 법인세 효과

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부동산 소유주가 법인인 경우 부동산을 타인에게 무상으로 임대한다면 부당행위계산부인 규정에 따라 적정시가를 법인의 이익으로 보아 법인세가 과세될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.

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