저가양도를 통해 증여세 없이 3억까지 증여하자

가족간 저가양도시 최대 3억까지 무상증여 가능
BUT, 양도소득세 고려는 필수!

* 이번 포스팅에서는 부동산 저가양도를 통해 어떠한 방식으로 무상증여가액을 증가시킬 수 있는지 알아봄과 동시에 저가양도에 따른 양도소득세 효과에 대해 살펴보겠습니다.

 

* 저가양도가 사실상의 증여재산공제의 확대, 무상증여가액을 올려주기는 하나 양도소득세의 효과를 반드시 고려하여야 최고의 절세방안을 수립할 수 있습니다.

 

* 요새 상담문의가 많이 오고 있습니다. 절세방안을 마련해드릴 수 있어 저 또한 기쁘며 능력을 알아주심에 감사의 말씀 드립니다.

 

그럼 포스팅 시작하겠습니다.

 

1. 저가양도란 무엇인가(가족간 거래를 중점으로

자녀(특수관계인)에게 부동산을 증여하는 경우 사실상의 증여재산공제 확대효과와 무상증여가액을 늘리기 위한 하나의 방법으로 '저가양도'를 선택할 수 있습니다. 이 때 말하는 '저가양도'는 말 그대로 시가보다 저가로 자산을 양도하는 경우를 의미합니다.

이에 대해 상속세 및 증여세법 제35조에서는 "특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다" 고 규정하고 있습니다.

 

* 기준금액 = MIN(시가 30%, 3억)

 

■ 정리

 

증여세가 발생하기 위한 조건 : 시가 - 대가 > MIN(시가 30%, 3억)

증여세 발생시 증여재산가액 : 시가 - 대가 - MIN(시가 30%, 3억)

 

■ 예시

 

부모가 시가 10억의 아파트를 1채 보유하고 있으며 2년이상 거주 및 2년이상 보유를 해온 상태입니다. 자녀가 성장함에 따라 보유한 집을 미리 자녀에게 넘기기 위한 목적과 노후자금 등을 마련하기 위한 목적으로 해당 주택의 양도가액을 7억원으로 하여 자녀에게 양도하기로 결정했습니다.

 

이 때 부모는 주택을 양도했으므로 양도소득세를, 자녀는 시가보다 저가에 주택을 매입했으므로 3억원의 차액에 대해 증여세를 부담해야 할 것입니다.

 

그러나 이러한 경우에는 양도소득세와 증여세 모두 '0'원 입니다!

 

이유는 아래와 같습니다.

 

▷ 자녀입장 (시가 : 10억 / 대가 : 7억 / 시가의 30% = 3억)

 

'시가 - 대가 : 3억, MIN(3억, 시가30%=3억)= 3억' 이므로 시가와 대가의 차액인 3억이 시가 30%와 3억 중 적은 금액인 3억을 초과하지 않습니다.

 

즉, 시가와 대가의 차액이 위 경우에서 3억을 초과해야만 증여세를 과세할 수 있을 것인데 그러지 못하므로 아무리 저가양도를 통해 3억원의 이익을 보았다 하더라도 부담해야할 증여세가 발생하지 않는 것입니다.

 

▷ 부모입장

 

부모입장에서는 1세대 1주택을 보유하고 있고, 2년이상 거주 및 보유를 통해 비과세 요건을 충족시켰으며 12억까지는 앞으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으므로

 

부모 역시 주택양도에 따른 양도소득세를 부담하지 않아도 되는 것입니다.

 

▶ 그렇다면 세금이 아예 없는 것인가?

 

위의 경우에도 세금이 완전이 없는 것은 아닙니다. 양도소득세와 증여세에 대한 부담만 없을 뿐이고 부동산 등기부등본상 명의자가 자녀로 변경되었으므로 자녀가 무주택 상태였다고 할 경우 1~3%의 취득세율을 적용하여 산출된 취득세 정도는 부담해야 합니다.

 

2. 저가양도는 시가 10억 기준 증여 판단 금액이 바뀐다.

 

■ 증여대상 재산의 시가가 10억 이상 : 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 판단할 때 무조건 3억원을 적용하게 됨

 

▷ 증여대상 재산의 시가가 10억 이상일 경우 증여세 발생 조건 : " 시가 - 대가 > 3억 "

 

■ 증여대상 재산의 시가가 10억 미만 : 시가의 30%와 3억 중 적은 금액 판단시 무조건 시가의 시가의 30% 적용

 

▷ 증여대상 재산의 시가가 10억 이상일 경우 증여세 발생 조건 : " 시가 - 대가 > 시가 30% "

 

 

3. 저가양도의 필수불가결 고려사항은 '양도소득세'

 

만약 부모가 자녀에게 부동산을 양도하는 경우 1세대 1주택자가 아니거나 비과세 적용이 없는 상가를 저가양도하는 경우에도 양도소득세와 증여세가 모두 면제될 수 있을까요?

 

저가양도시 양도소득세를 부담해야 하는 경우라면 반드시 양도소득세 부담액을 살펴보아야 합니다.

소득세법 시행령 제98조는 다음과 같이 저가양도에 대한 제재규정을 가지고 있습니다. ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항, 제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다. ② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우

 

 

■ 쉬운 정리

 

저가양도시 시가와 양도가액의 차익이 MIN(시가 5%, 3억) 보다 크다면 양도가액으로 양도소득세를 계산하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산하여 세금을 부담해야함.

 

■ 예시

 

1세대 2주택자인 부모가 자녀에게 시가 10억 상당 주택 한채를 7억에 저가로 양도하는 경우

 

'시가(10억) - 대가(7억) > MIN(시가 5% = 5천만원, 3억)' 이므로 양도가액 7억을 부인하고 양도가액을 시가 10억으로 보아 양도소득세를 부담해야 합니다.

 

▷ 이렇듯 증여세는 시가와 대가의 차이가 MIN(시가 30%, 3억)을 기준으로 판단되지만, 양도소득세는 MIN(시가 5%, 3억)을 기준으로 판단되므로 양도소득세 발생 자산을 저가로 양도하는 경우에는 감소하는 증여세와 증가하는 양도소득세를 반드시 비교하여 최적의 절세방안을 만들어야 할 것입니다.

 

그렇다면 재산을 저가양도하는 경우가 반드시 유리한 것은 어느 경우일까요?

 

4. 저가양도가 무조건 유리한 경우는?(저가양도 최대 효과)

 

재산 저가양도시 세금 절약에 최대효과를 보는 경우는 일반적으로 아래와 같습니다.

 

▶ 시가로 양도한다 하더라도 양도차익이 없는 경우

 

▶ 1세대 1주택자로서 비과세를 적용받는 경우

 

▶ 일시적 1세대 2주택자로서 종전주택 양도시 비과세를 적용받는 경우

 

5. 저가양도시 주의사항

 

Ⅰ. 저가양도시 증여에 대한 판단 및 증여일은 잔금청산일(양도일)이 되므로 잔금청산일에 시가가 변동된다면 부담해야 하는 증여세가 변동 될 수 있으므로 저가양도를 결정하셨다면 신속히 진행하셔야 합니다.

 

Ⅱ. 1세대 2주택을 가진 부모가 그 중 한채를 동일세대원인 자녀에게 저가로 양도하는 경우 여전히 1세대 기준으로는 2주택에 해당합니다. 이에 따라 부모가 자녀게에 1주택을 양도했다 하더라도 부모 명의로된 1주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 없습니다.

 

Ⅲ. 현행세법은 가족간의 거래를 원칙적으로는 증여행위로 보는 입장을 취하고 있습니다. 이에 따라 실제 양도가 있었음을 증명할 수 있는 자금출처에 관한 증명자료를 철저하게 준비하셔야 합니다.

 

Ⅳ. 저가양도는 양도소득세, 증여세, 취득세 등 다양한 세목을 고려해야 하므로 반드시 케이스별 세액 시뮬레이션을 통해 최적의 절세방안이 무엇인지 확인하고 진행하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

★ 세무상담, 세무신고는 댓글, 쪽지, 메일, 유선번호로 부탁드립니다. 최적의 절세방안을 제시하겠습니다.

★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.