전세자금, 주택취득자금, 부채상환자금 등 자금출처 세무조사

 

입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과
2억원중 적은 금액에 미달하는 경우는 소명이 완료된 것으로 봅니다.

 

* 이번 포스팅에서는 전세자금, 주택취득자금, 부채상환자금 등에 대한 자금출처 세무조사시 어느정도 수준까지 입증이 되어야 하는 것인지 살펴보고자 합니다.

 

1. 자금출처 세무조사시 반드시 입증해야 하는 범위는?

 

전세자금, 주택취득자금, 부채상환자금 등에 대해 자금출처 세무조사가 시행되는 경우 세무조사를 받는 납세자는 다음과 같은 범위내의 금액을 반드시 입증할 수 있어야 합니다.

 

▶ 주택취득자금, 부채상환자금 등이 10억 미만인 경우

 

취득자금, 상환자금의 80%만 소명되면 됩니다.(100% 까지 소명이 될 수 있다면 가장 좋은 건 당연합니다) 현행 세법에서는 취득금액 등의 20% 상당액과 2억원 중 작은 금액에 대해서는 소명이 완료된 것으로 보기 때문입니다.(상속세 및 증여세법 제45조)

 

즉, 시가 9억원의 주택을 취득하고 자금출처 세무조사를 받게 되는 경우 9억의 20%인 1.8억과 2억원 중 작은 금액인 1.8에 대해서는 소명이 완료된 것으로 보기 때문에 7.2억에 대해서만 소명이 완료되면 9억원 전체에 대한 자금출처 소명이 완료된 것으로 봅니다.

 

▶ 주택취득자금, 부채상환자금 등이 10억을 초과하는 경우

 

총 급여(소득발생시점부터 현재까지) 상환자금 중 2억을 제외한 나머지 금액에 대해 소명할 수 있다면 10억을 초과하는 취득, 상환 자금에 대해 소명이 완료된 것으로 봅니다.

 

즉, 시가 12억원의 주택을 취득한 경우 12억의 20%인 2.4억과 2억원 중 적은 금액인 2억원은 소명이 완료된 것으로 보기 때문에 10억에 대해서만 자금출처 소명이 완료되면 12억원 전체에 대한 자금출처 소명이 완료된 것으로 봅니다.

 

2. 자금출처로 인정받을 수 있는 소명자료는?

 

구분	증빙유형	자금출처 인정액
근로소득	원천징수영수증	총 급여(소득발생시점부터 현재까지) - 원천세
기타소득 등 근로소득 외 원천징수대상 소득	원천징수영수증	총 급여(소득발생시점부터 현재까지) - 원천세, 그림 등 기타소득 분류대상 자산 판매액, 복권당첨금
현금, 예금	통장사본, 잔액증명서(필요시)	주식수익이체액, 비트코인수익이체액, 증여 및 상속받은 재산
자산처분액	매매계약서, 통장사본	매매대금 - 양도소득세 등 세금
사업소득	소득세 신고서, 국세완납증명	사업소득금액 - 소득세
차입금	부채증명서	차입금액(신용대출, 담보대출 등)
임대보증금	임대계약서	보증금
위 외 자금확보 원천 모두	관련 계약서 등 증빙	제세공과금 등 제외액

 

3. 자금출처 세무조사시 추가적인 문제

 

자금출처 세무조사를 실시하는 경우 그 조사대상 범위가 확대되어 개인 사업이나, 법인 사업에 까지 영향을 미칠 우려가 있습니다.

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그 동안 세무조사 대응시 실제 사례를 보면 법인 대표인 아버지가 회사에서 4억원을 빌려 자식의 주택취득자금으로 제공하여 추후 자금출처 세무조사시 해당 행위가 발각된다면 법인이 법인대표인 아버지에게 빌려준 4억에 대해 적절히 법인세법상 가지급금 인정이자, 지급이자 손금불산입, 회수기간 장기화에 따른 세무조정을 올바르게 수행하였는지 여부까지 조사 대상이 된 사례도 존재합니다.

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또한 개인사업을 운영하는 어머니가 현금으로 받은 매출은 누락하고 이를 별도 통장으로 모아 자녀 결혼시 주택취득자금으로 대여하고 해당 행위가 발각되어 매출누락에 대한 추가적인 소득세, 부가세 등에 대한 추징사례도 존재합니다.

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이에 따라 자금출처에 대한 세무조사는 추가적인 법인세, 소득세, 부가가치세 이슈를 야기할 수 있습니다.

 

4. 세법상 재산 취득 및 부채 상환을 증여로 보는 관점

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▶ 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(상증세법 제45조 제1항)

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▶ 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.(상증세법 제45조 제2항)

 

4-1. 대통령령으로 정하는 경우란?

 

■ ① + ② + ③ < 재산취득가액 OR 채무상환금액 (① + ② + ③ = 입증된 소득금액)

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▷ ① 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받은 소득금액

▷ ② 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산가액

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※ '과세받은 소득금액' = 자진 신고 없이 과세관청(국세청)이 소득이 있음을 확인하여 세금을 부과한 소득금액

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▷ ③ 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

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■ 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

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■ 예시 : 취득가액이 8억이고 입증금액이 7억이라서 미입증금액이 1억인 경우 2억과 취득가액의 20%인 1.6억원 중 작은 금액인 1.6억원을 초과하지 않으므로 추정이 적용되지 않습니다.

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위와 달리 취득가액이 11억이고 입증금액이 8억이라면 미입증금액이 3억이 되고, 미입증금액이 취득가액의 20%인 2.2.억과 2억 중 작은 금액인 2억을 초과하므로 미입증금액을 증여받은 것으로 추정하게 됩니다.

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여기서 알 수 있는 것은 결국 2억원을 한도로 하여 미입증금액이 2억원을 초과하는 금액에 대해 증여가 있던 것으로 추정하는 규정이 적용된다는 것입니다.

 

5. 추가적인 증여추정 배제요건

 

■ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 증여추정 적용하지 아니합니다.(상증세법 제45조 제3항)

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■ 위에서 말하는 대통령령으로 정하는 금액이란 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 연령ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 고려하여 국세청장이 정하는 금액을 의미합니다.(국세청장이 정하는 금액은 상속세 및 증여세법 사무처리규정 제38조에서 정하고 있습니다.)

 

※ 상증세법 사무처리규정 제38조 제1항에서 정하고 있는 증여추정배제기준 금액

■ 즉, 나이 구분별로 재산취득가액 및 채무상환가액이 위 표에서 규정된 금액에 미달하는 경우 미입증금액이 있다 하더라도 증여 추정규정을 적용하지 않습니다.

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■ 또한 재산취득가액과 채무상환가액의 총합이 나이 구분 별로 총액한도에 미달하는 경우 미입증금액이 있다 하더라도 증여 추정규정을 적용하지 않는 것입니다.

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6. 증여로 보지 않는 경우에 해당한다 하더라도 증여로 보는 경우

 

■ 위 '1' 과 '2' 에서 설명한 바와 같이 미입증금액이 2억 미만, 사무처리규정 제38조에 따른 증여추정배제금액의 범위에 들어온다 하더라도 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 됩니다.(상증세법 사무처리규정 제38조 제2항)

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※ 재산취득자금의 출처에 대해 소명하지 못하여 증여받은 것으로 추정하는 경우, 증여자를 특정하지 않아도 과세가능하다.(기획재정부 재산세제과-200, 2021.03.05)

 

 

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.