공동상속주택과 양도소득세

상속주택 비과세를 적용받기 위해선
상속 이후 나의 주택수를 미리 계산하여
유리한 전략을 미리 계획해야 합니다.
-재산세 전문 유준혁 세무사-

* 오늘은 재산세 전문 유준혁 세무사님으로부터 조언을 받고 공동상속주택과 관련된 양도소득세에 대해 살펴보고자 합니다.

 

서설

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공동소유주택의 경우 공동소유자 각자의 주택수에 가산되는 것이 원칙입니다. 그러나 상속을 원인으로 주택을 공동으로 취득하는 경우 상속인들이 주택수 증가에 따른 세무상 불이익을 받을 수 있어, 소득세법에서는 공동상속주택 소유자들을 비과세 특례를 적용해 납세자의 재산권을 최대한 보호하고 있습니다.

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그럼에도 불구하고 공동상속주택 비과세 특례를 적용하기 위해서는 주된 소유자 판정, 동일 세대 여부, 상속주택 수 등 고려해야할 점이 매우 많습니다. 따라서 관련된 규정들을 사전 검토하여 상속이라는 예상할 수 없는 상황에 미리 대비 해야합니다.

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공동상속주택 소유자가 일반주택 양도시 비과세 특례?

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소득세법 시행령 제155조 제3항에 따라 상속으로 인하여 여러 상속인이 지분으로 1주택을 소유하게 된 경우, 소수지분자가 공동상속주택 외의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 시 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

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다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

① (상속개시일 현재) 당해 주택에 거주하는 자

② 최연장자

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만약, 위 기준에 따라 공동상속주택의 소유자가 되었다면 상속주택이 본인의 소유 주택으로 귀속되더라도 상속주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

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소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면 공동상속주택의 주된 소유자이더라도 상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택(2013.02.14. 이전 취득분의 경우 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택이 아니어도 가능)을 각각 1채씩 소유하고 일반주택을 양도하는 경우 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

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다만, 여기서 주의할 점은 공동상속주택의 주된 소유자가 동일세대 구성원으로부터 상속받았다면 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없습니다. (원래부터 1세대 보유한 주택으로 보기 때문)

 

공동상속주택 비과세 특례 예시

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■ 예시

상속주택이 1채인 상황에서 피상속인과 별도 세대를 구성하는 자녀 A와 동일 세대를 구성하는 자녀 B가 있다고 가정하여 두 가지 케이스를 비교해 보겠습니다.

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* 두 자녀는 상속개시일 시점 일반주택을 각 1채씩 보유하고 있는 것으로 가정

■ 해설

' 케이스 1' 사례의 경우

자녀 A는 상속개시 이전 보유하고 있던 일반 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다. '케이스 1' 에서 공동상속주택의 주된 소유자이나, 상속개시당시 피상속인과 별도세대를 구성하고 있었으므로 비과세 제한규정을 적용받지 않기 때문입니다. ​ 자녀 B의 경우는 소수지분 보유자임에 따라 주된 소유자가 될 수 없으므로 해당 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 됩니다. 따라서, 동일 세대 여부와 상관없이 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

' 케이스 2' 사례의 경우

자녀 A는 상속개시 이전 보유하고 있던 일반 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다. 소수지분권자로서 해당 상속주택이 자녀A의 보유주택으로 계산되지 않아, 자녀 A는 여전히 1주택만을 보유한 것으로 보기 때문입니다. ​ 그러나 자녀B의 경우 동일세대인 상태에서 해당 상속주택을 주된 보유자로 취득하여, 당해주택의 소유자가 되었으나, 동일세대원으로부터의 주택상속은 당초부터 1세대가 보유한 주택으로 보기 때문에 자녀B는 상속개시 이전 보유한 일반주택을 양도할 때 비과세 규정을 적용받을 수 없습니다.

위와 같이 공동상속주택의 소수지분자와 주된 소유자에 대한 비과세 규정의 차이는 동일 세대 간 상속이 개시된 경우 주로 발생합니다.

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소수지분권자만이 유일하게 피상속인과 동일 세대이더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 상속인과 동일 세대원이 비과세를 적용받기 위해서는 세대분리 후 상속받거나 아예 소수지분만 상속받는 것을 고려해야합니다.

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지금까지 살펴본 공동상속주택 비과세 규정은 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우에 국한하여 살펴보았습니다.

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그러나 만약 상속주택이 1채가 아닌 2채 이상이라면 어떻게 될까요?

 

상속주택이 2채 이상인 경우

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소득세법 시행령 제155조 제2항에서는 상속주택이 2채이상인 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 상속주택을 다음 순위에 따른 1주택(이하 “선순위 상속주택”이라 한다)으로 규정하고 있습니다.

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① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택

⑤ 상속인이 선택하는 1주택

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즉, 선순위 상속주택 외의 상속주택은 일반주택과 동일한 지위를 가지게 되며, 공동상속주택을 여러 채 소유하는 경우에도 마찬가지로 위 순위에 따른 선순위 상속주택을 제외한 나머지 상속주택 소수지분은 주택수에 포함되는 것입니다.

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2017.02.03. 개정 전에는 소수 지분 상속주택이라면 전부 주택으로 보지 않았지만, 2017.02.03. 법령 개정으로 단독상속주택과 동일하게 공동상속주택의 경우에도 선순위 상속주택 외의 공동상속주택은 일반주택으로 간주하는 것으로 개정되었습니다.

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그러나 상속주택이 2채 이상이라고 하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 각 상속주택을 다른 피상속인으로부터 상속받은 것이라면 비과세를 적용받을 수 있습니다.(국세청과 분쟁의 여지가 있으므로 법리다툼을 통해 해결해야 할 수 있습니다)

 

상속개시 이전 보유하던 주택이 2채인 경우

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상속개시 당시 일반적으로 상속주택 1채와 일반주택이 2채를 보유하고 있는 상태에서는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 당연히 비과세를 적용받을 수 없습니다. 그러나 일반주택 2채가 일시적 1세대 2주택 적용요건을 충족한 경우라면 일시적 2주택 비과세 규정과 상속주택 비과세 규정을 중첩 적용하는 것이 가능한지가 문제가 될 것인데, 아래 사례를 통해 살펴보겠습니다.

* 위 주택은 조정대상지역 외의 지역에 소재하는 주택임

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일반주택 A만 보유하고 있던 거주자가 일반주택 A를 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 일반주택 B를 취득하여, 일시적으로 1세대 2주택을 소유하고 있던 중 상속주택 C를 취득하게 되었습니다.

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그런데 만일 일시적 1세대 2주택 비과세 규정과 상속주택 비과세 규정의 중복적용이 불가능하다면, 신규주택 B를 취득한 날부터 3년 내에 일반주택 A를 양도하더라도 비과세를 받을 수 없게 되는 문제가 발생합니다.

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그러나 다행이도 판례의 설시는 만약 일반주택이 일시적 1세대 2주택인 상태에서 1주택을 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다고 해석하고 있으므로 신규주택 B의 취득일로부터 3년 이내인 2023.12.31. 안에 일반주택 A를 양도한다면 일시적 1세대 1주택 비과세 규정 적용이 가능할 것입니다.

 

결론

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상속주택은 무조건 주택 수 계산에서 제외되는 시절은 지나갔습니다.

물려주신 재산에 세금으로 인한 피해가 없도록 하기 위해서는 최대한 완벽한 절세전략이 필요합니다.

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이상 청년 세무사 였습니다.