종합부동산세 줄일 수 있는 절세전략

부동산 세금 및 재산세/재산세, 종합부동세

by 유준혁 세무사 2022. 2. 23. 16:47

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종합부동산세 절세는 '적절한 명의(지분) 분산(쪼개기)이다'

* 이번 포스팅에서는 요새 뜨거운 감자인 종합부동산세 절세 전략에 대해 살펴보고자 하며, 다양한 재산 중에서도 주택에 대한 종합부동산세를 중점적으로 파헤쳐 보겠습니다.

* 요새 종합부동산세 절세방안마련에 대해 상담문의가 아주 많아 어떤 방식으로 최적의 방안을 만들어야 할지 소개드립니다.

* 이 글을 보시는 모든 분들께도 최적의 절세방안을 마련해드리겠습니다.

1. 종합부동산세 과세대상

* 임대, 미분양주택, 사원용주택, 기숙사, 가정어린이집용 주택은 종부세 과세대상에서 배제

■ 종합부동산세는 납세의무자 개인별 과세를 원칙으로 합니다. 이에 따라 1인당 보유하고 있는 부동산(주택, 토지 등) 기준시가의 합계를 기준으로 하여 과세기준금액을 초과할 경우 종합부동산세 과세대상이 됩니다.

■ 1세대 1주택자에 해당하여 종합부동산세 과세기준 11억초과를 적용하는 경우는 해당 주택이 단독명의 이거나, 부부가 공동명의로 보유한 주택일 경우 ①지분율이 높은자를 납세의무자로 하거나 ②지분율이 5:5라면 더 유리한 쪽을 선택하여 납세의무자를 지정하여 1세대 1주택자 특례를 신청하는 경우입니다.

■ 만일 부부가 공동명의로 1주택을 보유하고 있음에도 특례신청을 하지 않는 경우 부부 1인당 6억원을 초과하는 경우에 대해서만 종합부동산세를 과세할 것이므로 부부합산 총 12억원 까지는 종합부동산세 면제를 적용받으실 수 있습니다.

단, 단독명의는 고령자공제와 장기보유공제 등 세액공제(1주택자만 적용가능) 적용대상이나 공동명의는 세액공제 적용대상이 아니므로 단독명의, 공동명의에 대한 선택은 그 유불리를 판단하여 결정되어야 할 것입니다.

2. 종합부동산세법상 '주택 수 계산' 방법

■ 종합부동산세법 시행령 제4조의 2 제3항 제1호에 따르면 '1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. (상속의 경우 주택수 배제요건은 별도로 존재하긴 합니다)

즉, 단독명의로 1주택을 보유한 것 이외에는 아주 소수의 지분만을 보유한다 하더라도 종합부동산세를 부과할 때는 1주택을 소유한 것으로 보겠다는 의미입니다.

▶ 예를 들어 A,B,C 주택을 부부가 A(남편단독), B(남편 3, 부인7), C(남편5, 부인5)와 같이 나누어 보유할 경우 남편은 3주택, 부인은 2주택을 보유한 것으로 보아 종합부동산세를 과세하게 되며 이 때 적용받는 세율은 조정대상지역에 몇 주택을 소유하느냐에 따라 달라질 것입니다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

3. 증여를 통한 종합부동산세 최적의 절세방안 (세액 시뮬레이션, 지분 쪼개기)

■ 기본가정 : A주택(기준시가 10억, 매매시가 15억), B주택(기준시가 10억, 매매시가14억) 총 2주택 / 주택에 대한 지분비율은 현재 남편(A,B : 100%), 부인(A,B : 0%), 자녀1(A,B : 0%), 자녀2(A,B : 0%) 인 것으로 전제하여 증여를 통한 최적의 절세방안은 무엇인지 알아보겠습니다.

■ 시뮬레이션 결과

▶ 결론 : 시뮬레이션 결과 최적 절세방안은 C전략이 됩니다.

▷ A 전략 : 현재기준과 같이 2주택 모두 남편 단독명의로 그대로 유지

▷ B 전략 : 남편이 A주택의 지분을 부인에게 40%(매매시가 기준 6억원, 증여세면제)을 증여하는 경우 -> 남편(A:60%, B:100%), 부인(A : 40%, B : 0%), 자녀1(A,B : 0%), 자녀2(A,B : 0%)

▷ C 전략 : 남편이 A주택의 지분을 '자녀1', '자녀2'에게 각각 3.33%(매매시가기준 5천만원가량, 증여세면제)씩 증여하는 경우 -> 남편(A:53.34%, B:100%), 부인(A : 40%, B : 0%), 자녀1(A : 3.33%, B : 0%), 자녀1(A : 3.33%, B : 0%)

▷ D 전략 : 남편이 A주택의 지분을 '자녀1', '자녀2'에게 각각 4%(매매시가기준 6천만원가량, 증여세 대략 각 1백만원)씩 증여하는 경우 -> 남편(A:52%, B:100%), 부인(A : 40%, B : 0%), 녀1(A : 3.3%, B : 0%), 자녀1(A : 3.3%, B : 0%)

종합부동산세 13,065,200원 감소(타 세목 부담 '0원')

▶ 해설

① 위에서 보시는 바와 같이 종합부동산세를 절세하는 가장 좋은 방법은 지분나누기(쪼개기)입니다. 다만, 지분을 나눔에 유의해야할 점은 일정이상 지분을 증여(혹은 양도)하여 공동으로 지분을 보유할 경우 일정 수준이상이 되면 오히려 종합부동산세 외 증여세, 양도소득세 등의 타 세목에 대한 세금부담이 커져 결과적으로 부담해야하는 전체적인 세금이 커질 수 있다는 것을 꼭 유념하셔야 합니다.

② 위 시뮬레이션에서는 증여를 통해 지분을 나누어 보았지만 증여 이외에 양도 또한 지분나누기의 또 다른 방안이 될 수 있습니다.

③ 결과적으로 최적의 종합부동산세 절세방안을 찾기 위해서는 지분을 나눌 때마다 부담해야할 전체적인 세금이 어느정도인지 반드시 시뮬레이션을 해본 후 선택해야 합니다.

* 종합부동산세는 아래와 같이 재산세 공제전 종합부동산세에서 재산세공제 및 1주택으로 단독명의인 경우 노령자 공제, 장기보유공제 등 세액공제를 차감하여 산정하나, 재산세 공제전 종합부동산세가 가장 작을 경우 부담해야할 종합부동산세가 자연스럽게 가장 작아지므로 편의상 재산세 공제전 종합부동산세를 기준으로 최적의 절세방안을 수립해보았음을 알려드립니다.

* 종합부동산세 계산산식