조합원 입주권 매입, 양도시 어떤 세금을 부담하나?

조합원 입주권은 원시취득에 대한 취득세(2.8%) 부담
2년이상 보유시 양도세 중과적용 배제
종부세는 건물 철거를 기준으로 과세

* 이번 포스팅에서는 조합원입주권 취득, 보유, 양도에 따른 세금부담에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 조합원 입주권이란?

조합원 입주권이란 도시및주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.

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쉽게 말해 재건축, 재개발에 따라 새로운 주택 완공이후 입주할 수 있는 권리를 의미하는 것이죠.

그렇다면 재건축, 재개발에 따라 기존주택이 입주권으로 변경되는 시점은 언제일까요?

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바로 관리처분계획인가일 입니다.

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그렇다면 입주권 관련 모든 세금이 관리처분계획인가일을 기준으로 변경되거나 새로이 적용될 수 있을까요?

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아닙니다. 취득세와 종합부동산세에 대해서는 관리처분계획인가일이 아닌 '건물철거일'을 기준으로 부담해야할 세금이 변경됩니다.

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하나씩 자세히 알아보겠습니다.

 

2. 입주권을 취득하려고 하는데 취득세는?

▶ 일반적인 주택을 보면 취득세율은 1~12% 사이로 움직이게 될 것입니다. 예를들어 최초로 주택을 취득하시는 분은 1~3%의 기본세율 안에서 취득세율이 적용될 것이고, 조정대상지역에 2번째 주택을 취득하시는 분은 8%의 취득세율을 적용받게 될 것입니다.

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그러나 입주권 취득에 대한 취득세율 적용은 위와 다릅니다. 왜냐면 위와 같은 주택을 매입하는 것은 기존에 있던 주택을 취득하게 되는 것이지만 재개발로 인한 입주권은 처음에는 건물이 없는 토지만 취득하고, 이후 없던 주택이 새로 지어지고 나서 건물을 취득하는 것이기 때문입니다.

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여기서 기존에 있던 주택을 취득하는 것을 '유상취득', 없던 주택을 짓고 나서 취득하는 것을 '원시취득'이라고 합니다.

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이러한 차이에 따라 입주권을 매입하는 경우 먼저 건물 없는 토지에 대해 4%를 적용하여 토지를 취득하고, 이후 토지 위에 건물이 준공되고 나면 2.8%의 세율을 적용하여 새로이 지어진 건물을 취득하게 됩니다

▶ 여기서 만약 조합원 입주권을 취득하기 위해 관리처분계획인가 난 것을 확인하였지만 건물이 아직 철거되기 전이라면요?

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처음 위에서 말씀드린 바와 같이 건물이 철거되지 않고 아직 남아있으므로 원시취득이 아닌 유상취득으로 보아 1~12% 취득세율을 적용하여 취득세를 부담하셔야 합니다.

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이에 따라 다주택자는 중과세율이 적용되어 취득세를 부담해야할 것이고, 무주택자는 1~3% 취득세율을 적용하여 취득세를 부담하셔야 할 것입니다.

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▶ 마지막으로 위에서 보시다시피 원시취득일 경우 무주택자에게는 오히려 토지 취득세율 4%, 건물 원시취득 2.8%를 적용하면 기존주택을 유상취득하는 경우 보다 취득세 부담이 증가되므로,

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입주권 매입시 무주택자는 건물 철거 전, 다주택자는 건물 철거 이후 매입을 진행하시는 것이 취득세 측면에서 더 유리할 것입니다.

 

3. 양도소득세 중과적용이 배제된다고?

결론부터 말씀드리면 조합원입주권 매입 후 2년이 지나고 양도하는 경우 다주택자 일지라도 양도세 중과적용이 배제됩니다. 또한 조합원입주권 매입이 아닌 기존주택을 보유하다가 조합원입주권으로 변경된 경우 기존주택 보유기간까지 합산하여 보유기간이 2년이상일 때 다주택자 일지라도 조합권입주권 양도시 중과적용이 배제됩니다.

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■ 중과적용배제 이유

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소득세법 제104조 제7항을 보면

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 ​ 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.> ​ 1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

▶ 주택을 양도하는 경우만 중과세를 적용한다 규정하고 있으므로 조합원입주권과 같은 입주할 수 있는 권리에 대해서는 중과세 적용이 배제되는 것임

■ 조합원입주권 양도시 적용되는 세율

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Ⅰ. 조합원입주권 매입 후 1년이내 양도하는 경우 : 70% 세율 적용

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Ⅱ. 조합원입주권 매입 후 1년이상 2년미만 보유 후 양도하는 경우 : 60% 세율 적용

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Ⅲ. 조합원입주권 매입 후 2년이상 보유 후 양도하는 경우 : 일반세율 적용

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* 이 때 보유기간은 '조합원입주권을 매입한 경우 : 매입일로부터 판단', '기존주택 보유자인 경우 : 당초 기존주택 취득일부터 판단'

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■ 입주권 매매가 금지된 경우

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조합원입주권 소재지가 조정대상지역이라면 매매가 가능하지만, 투기과열지구로 지정된 경우 매매 자체가 불가능하므로 유의하시기 바랍니다.

 

4. 종합부동산세, 재산세도 낸다던데?

종합부동산세와 재산세는 해당 부동산을 보유함으로 인해 부과되는 세금으로서 흔히 보유세라고도 합니다. 조합원입주권에 대해 부과되는 보유세는 취득세와 마찬가지로 '건물철거일'을 기준으로 달라집니다.

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건물 철거 전이라면 토지와 건물이 모두 있을 것이므로 토지 및 건물에 대한 보유세를 모두 부담해야 하는 것이고,

건물 철거 이후라면 토지만 존재하는 상태이므로 토지에 대한 보유세만 부담하면 되는 것입니다.

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즉, 재산세와 종합부동산세 같은 보유세의 과세기준일은 6.1 이므로 6.1일을 기준으로 건물철거가 이루어졌는지를 중점으로 하여 보유세 부담에 대한 유불리를 판단할 수 있게됩니다.

 

결론 : 다주택자도 조합원입주권 양도시 양도소득세 중과적용을 피할 수 있다.

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★ 이상 '청년 세무사' 였습니다.