현물출자 법인전환으로 상속세, 증여세 절세 전략(다가구주택, 상가주택도 가능)

 

※ 현물출자 법인전환을 이용해 50% 이상의 상속세 및 증여세를 절세할 수 있습니다. 

 

안녕하세요 법인 전문 유준혁 세무사입니다.

개인사업을 법인으로 전환하는 사유는 다양합니다.

 

- 종합소득세와 건보료가 부담되어 법인 전환을 고려하는 경우도 있고,

- 영업권 양도를 통해 낮은 세율로 목돈을 마련하기 위해 고려하는 경우도 있고,

- 상속세와 증여세 절세 목적으로 법인 전환을 고려하는 경우도 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 위와 같은 사유들 중 상속세와 증여세를 절세하기 위한 목적에 포커싱하여

법인전환시 절세전략과 규모에 대해 실제 사례를 소개함으로써 설명드리고자 합니다.

 

 

1. 현물출자 법인전환이란?

 

먼저, 법인 전환이란 개인사업자가 법인사업자로 사업자의 지위 구성을 변경하는 것을 의미하며,

이에 대해 정부는 개인사업자의 법인 전환을 지원하기 위하여 개인사업자가 일정한 요건을 충족하여 법인으로 전환하는 경우 양도소득세 이월을 허용하거나, 개인에서 법인으로 소유권이 이전되는 것에 대한 취득세 면제 등의 세제혜택을 부여하고 있습니다.

 

법인 전환을 위해 선택할 수 있는 대표적인 방식은 다음과 같습니다

 

1) 현물출자 법인전환 (조세특례제한법 제32조)

2) 사업양수도를 통한 법인전환 (조세특례제한법 제32조)

3) 중소기업 통합을 통한 법인 전환 (조세특례제한법 제31조)

 

그리고 위 방안 중 보편적으로 사용되는 것이 현물출자 법인전환과 사업양수도를 통한 법인전환이며,

 

이 중에서도 본 포스팅 안건과 같이 현물출자 법인 전환이란

"금전이 아닌 부동산 등의 재산을 법인의 자본금으로 출자하여 법인을 설립함으로써 개인사업자의 지위를 법인사업자로 변경시키는 것을 의미" 합니다. 

 

이와 관련해 상법에서는 금전을 통해 법인을 설립하는 것을 원칙으로 하고 있으나, 예외적으로 자본금 구성이 가능한 가치 있는 재산에 대해서는 금전 외 재산으로 자본금을 구성하여 법인을 설립할 수 있다고 규정하며, 

 

상법상의 현물출자를 허용하고 있습니다.

 

하여 납세자께서는 위와 같은 현물출자 법인전환을 이용해

부모님이 보유하신 부동산을 현물출자하여 법인을 설립할 수 있고, 

 

더 이상 부동산이 아닌 주식을 상속받는 것으로 상속재산의 종류를 변경해 본래 부담했어야 하는 상속세 보다 최대 50% 이상 상속세 절세가 가능해지는 구조를 만들 수 있는 것입니다.

 

그렇다면 현물출자 법인전환을 통해 어느정도의 절세효과를 만들어낼 수 있는지 설명드려보겠습니다.

2. 최근 현물출자 법인전환 진행사례와 절세규모 및 전략에 대한 실제 사례 소개 (100억원 상가 건물 현물출자)

 

1) 당사는 최근 의뢰인의 부모님께서 보유하시던 시세 100억원 상당의 상가를 상속세 절세를 목적으로 현물출자하여 법인으로 전환하는 업무를 수행했습니다.

 

2) 법인 전환을 결정하신 가장 큰 이유는 지금 당장 부모님이 돌아가신다고 할 때 발생할 상속세 48.2억원(취득세 포함)인데, 48억원에 대한 현금을 조달하기가 당장에 쉽지 않고, 그 절대적인 규모가 매우 부담스러웠으며,

 

만약 당장이 아니라 5년뒤, 10년뒤 돌아가신다고 할 때 상가의 시세가 120억원으로 상승하는 경우 상속세는 58.76억, 시세가 140억원으로 상승하는 경우 69.32억으로 증가될 것이 예상되고 있었기 때문입니다.

 

3) 위와 같은 결정에 따라 의뢰인께서는 다음과 같이 상속세를 절세할 수 있는 길을 열 수 있게 되었으며,

현물출자 법인전환 및 당사의 컨설팅 적용에 따라 절세할 수 있는 규모는 다음과 같이 산출되었습니다.

구 분	출자 후 5년 이내 상속개시 + 상가 시세 100억	출자 후 5년 이내 상속개시 + 상가 시세 120억	출자 후 5년 이후 상속개시 + 상가 시세 140억
본래의 상속세	48.2억	58.76억	69.32억
현물출자 후 상속세	31억	31억	23억
절세 금액	약 17억	약 27.8억	약 46억

 

이렇듯 현물출자 법인전환을 통해 의뢰인께서는 본래의 상속세 대비 최소 36% ~ 최대 67%의 상속세를 절세 할 수 있는 전략을 확보하셨습니다.

그리고 현물출자는 소득세법상 양도의 행위 중 한 종류에 해당하여, 현물출자시에도 과거 취득가액과 현물출자가액의 차이에 대해 출자자인 부모님께서 양도소득세를 부담하시는 것이 원칙이나,

 

조세특례제한법 제32조에서는 현물출자를 통해 법인을 설립하는 경우 출자자가 부담했어야 하는 양도소득세를 향 후 법인이 출자받은 건물을 양도할 때 부모 개인이 아닌 설립된 법인이 부담하도록 하여

출자자 개인의 양도소득세 부담의무를 이월시키고 있는 바, 

 

당사 사례에서는 양도소득세가 20억원이 산출되었으나, 조세특례제한법 적용을 통해 전액 이월하여, 현물출자 법인전환 당시에는 양도소득세 부담액은 '0'원 이었습니다.

 

결과적으로 현물출자 법인전환을 통해 의뢰인께서는 최대 46억원의 상속세를 절세할 수 있는 방안을 확보하실 수 있었습니다.

 

3. 현물출자 법인전환을 통해 상속세 절세가 가능한 이유

현물출자 법인전환을 통해 상속세 절세가 가능한 이유는 첫째 ①전략적인 감정평가를 진행하며, ②상속재산의 종류가 부동산이 아닌 주식으로 변경되어 상속재산에 대한 평가 기준이 변경되기 때문입니다.

 

1) 감정평가부터 자세히 살펴보면

 

요새 상속증여세 세무조사 트렌드상 기준시가, 공시가격, 공시지가로의 상속증여세 신고는 기획조사로 인해 불필요한 가산세와 준비되지 않은 추징세액을 발생시킬 수 있기 때문에, 

 

판례에 따라 오히려 국세청 대응이 가능한 최대한 낮은 금액의 감정평가금액을 산출하는 것입니다.

 

의도적으로 낮은 금액의 감정평가를 적용하는 경우, 위 당사 사례에서는 시세 100억원의 상가를 80억원으로 낮춰서 복수로 평가를 진행하였고, 

 

감정평가만으로 재산가액을 20억원 낮춤으로서 상속세 10억원을 절세하면서 현물출자 법인전환을 시작할 수 있었습니다.

 

이렇듯 낮은 감정평가액은 시작부터 상속세 절세를 불러 일으킵니다.

 

 

2) 다음으로 현물출자에 따라 상속재산의 평가기준이 변경된 것에 대해 살펴보면,

 

위와 같은 감정평가 금액으로 현물출자를 이행하면 부모님이 상속할 재산은 더 이상 부동산이 아니라 주식이 되는 것입니다. 이에 따라 부동산 평가 방법이 아닌 상증세법상 주식평가방법을 적용하여 상속재산을 평가하게 됩니다.

 

그런데 상속세 및 증여세법에서는 현물출자법인과 같이 ①장부상 자산총액 중 부동산이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 경우, ②설립 후 3년 미만의 법인인 경우,

 

평가기준일 전 1년 이내 증가한 현금 등은 장부가액에서 제외하고 "순자산가치 ÷ 주식수"로 1주당 가치를 산정한다고 규정하고 있습니다. 

 

이에 따라 법인 설립 후 2년차에 부동산 가액이 80% 미만이 될 수 있도록 가족 내 가용 가능한 현금을 모두 법인에 빌려주거나, 건물 담보부 금융기관 차입금을 발생시켜 놓으면

 

설립 후 3년이 지난 시점 주식을 평가할 때 "순자산가치 ÷ 주식수"로 1주당 가액을 계산하는 것이 아니라

 

"순자산가치 80억 X 80% ÷ 주식수"의 방식으로 주식가치를 계산할 수 있으므로 감정평가에서 상속재산을 20%감액한 것과 더불어 주식평가 방법에 따라서도 상속재산을 추가로 20% 감소시킬 수 있게 되는 것이며, 

 

설립 후 5년이 지난 후에는 당초 이월된 양도소득세를 확정부채로 인정받을 수 있기 때문에 순자산 감소효과가 발생하여, "(순자산가액 80억 - 양도소득세 이월액 20억) x 80% ÷ 주식수"로 계산할 수 있으므로 

 

시세상승까지 결부해보면 현물출자 법인전환을 통해 70억 상당의 상속세가 23억원으로 줄어들며 최대 67% 상당의 상속세 절세를 창출할 수 있게 되는 것입니다.

 

 

4. 주택이나 상가주택의 경우에는 절세 방법이 없다던데...? 아닙니다. 주택과 상가주택도 현물출자를 통한 절세가 가능합니다.

 

최근 부모님께서 방배동 다가구주택을 보유하고 계신 의뢰인께서 찾아오셨습니다.

세무사들 여럿 만나보았지만 다가구주택도 주택인지라 별도 절세 방법이 없다고

이야기를 들으셨답니다.

 

진짜 방법이 없을까요? 아닙니다. 

 

1) 다가구주택을 부모님이 보유하고 계시다면 

 

먼저, 자녀법인을 설립하고 부모 소유 다가구주택 중 건물에 대해서만 자녀법인에 양도합니다.

 

그리고 부모는 토지만을 보유한 상태에서 토지임대사업자로 사업자등록을 정정하고, 1년 간 토지임대업을 계속하여 영위하며, 자녀법인으로부터 토지 임대료를 수취합니다.

 

이렇게 되면 부모님의 사업은 더 이상 주택임대업이 아닌 토지임대업으로 변경되는 것이고, 건축물이 있는 토지를 임대하고 있는 경우에는 당해 토지가 사업용 고정자산으로서 현물출자가 가능한 자산 대상에 포함이 됩니다.

 

이에 따라 건물 양도 이후 1년 뒤 부모는 토지만을 가지고 현물출자를 통해 법인으로 전환하고, 양도소득세를 이월받으면서 위와 같은 컨설팅 방법을 적용해 마찬가지로 최대 67%의 상속세 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 

 

생각해보면 다 길이 있습니다.

 

2) 상가주택을 부모님이 보유하고 계시다면

 

아래의 유권해석과 같이 상가분만 따로 떼어 현물출자가 가능합니다. 도대체 왜 방법이 없다고 하는 것인지 이해가 되지 않습니다. 

서면법규재산2021-3301(2023.10.18) ​ 임대사업장으로 사용하는 면적 비율만큼 법인 명의로 공유지분등기한 경우 조세특례제한법§32 적용 여부 ​ 구분 등기할 수 없는 하나의 건물과 그 부수토지 중 주택부분을 제외한 사업자등록이 되어 있는 임대사업장 부분만 그 위치와 면적으로 특정하여 법인에게 현물출자하는 것으로 약정하고 그 내용대로 공유등기한 경우(구분소유적 공유관계가 성립한 경우) 현물출자하는 해당 임대사업장의 사업용고정자산에 대하여 조세특례제한법 제32조의 규정을 적용할 수 있는 것임

 

결국 상가분만 떼어 현물출자 법인전환 후 위와 같은 주식평가 방법을 적용해 상속세를 절세할 수 있는 것이며, 

다가구주택 사례를 응용해본다면 상가주택에서 건물분만 먼저 자녀법인에 양도하고, 토지만을 현물출자하는 방안 역시 적용이 가능한 것입니다.

 

그렇다면 아파트는요?

 

아파트는 저가양도의 방식을 통해 이전할 수 있습니다. 

 

 

5. 결어

현물출자 법인전환은 주식회사로 진행할 수도 있고, 유한회사로 진행할 수도 있습니다.

 

주식회사로 진행하는 경우 법원의 인가가 필요하기 때문에, 최소 4~6개월 기간이 소요되지만 상법상 규제가 없어, 추가 절세작업을 하기에 용이합니다.

 

유한회사로 진행하는 경우 법원의 인가가 필요 없어 통상 2개월 이내 설립이 가능하지만, 상법상 규제가 많아 주식양도나 처분이 어려워 절세 작업을 진행하기에는 용이하지 않습니다.

 

현물출자 법인전환은 기존 보유 부동산을 절세하면서 자녀에게 이전시킬 수 있는 마지막 방법이라는 생각이 듭니다.

 

이러한 부분 마저 정부에서 규제하기 전에 신속히 진행하시면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주시어 감사드립니다.

 

 

현물출자 관련된 질문은 언제든지 아래로 해주시면 감사하겠습니다.

 

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